[摘要] 陈女士和先生现住在一套60平方米的房子,目前价值30万左右,房贷已经还清。由于考虑两年内要宝宝,计划换120平方米的房子。陈女士家庭现有家庭存款13万,月收入较为固定为15000元,家庭支出5000元。
陈女士和先生现住在一套60平方米的房子,目前价值30万左右,房贷已经还清。由于考虑两年内要宝宝,计划换120平方米的房子。陈女士家庭现有家庭存款13万,月收入较为固定为15000元,家庭支出5000元。
提供信息包括性别、婚姻状况、家庭成员、收入情况、是否有其他资产或投资、每月开支项目金额以及购房目标等。
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现有家庭存款13万元,稳定家庭收入每个月15000元左右,每月的家庭各项支出约在5000元左右,我的公积金月缴存额为1000元/月,我们想在两年之内实现置业计划,请问如何操作?哪些区域能够找到合适的房源?（虎门读者 陈女士）
看完陈女士的购房理财计划,招商银行长安支行金融理财师林丽璇给出了她的理财规划。
部分
家庭财务分析
(1)家庭资产结余比率为63%,表明陈女士家庭的年结余较多,储蓄意识较强,有利于积累财富,进行规划的空间较大,同时也可以看出陈女士家庭的消费水平相对偏低。这对于成长型阶段的家庭也是比较合适的。
(2)投资与净资产比率=0,陈女士家庭没有任何的投资资产,投资意识不强,需要增加对投资资产的额度。可以在做好购房规划之余,要多考虑资金的充分利用,避免过度闲置,降低资金的利用率。比如可增加基金定投,做适当的资本市场配置。
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(3)目前,没有任何负债是陈女士家庭财务状况主要特点之一,清偿比率、负债比率等均为零。这种情况说明陈女士有一个非常稳健的财务结构,没有债务风险,但同时也表示缺乏一定的灵活性,实际上可以适当地利用债务信用来发挥财务杠杆的效应。
(4)该家庭保障严重不足,没有购买任何的商业保险,需要通过商业保险增加家庭保障,降低家庭潜在风险。尤其是家庭结构会在两年内发生比较大的调整,家庭结构的变化,必然会产生保险需求上更大的变化。陈女士可根据贷款金额和未来5年的生活费来考虑做保险规划。由于陈女士家庭资金需求较大,短期内建议保费比例控制在家庭年收入5%左右,以后可再增加保障度。
总体来看,陈女士家庭的财务状况比较好,属于中产阶级,年结余较高,债务风险较低,但是,美中不足的地方是投资比重低,风险保障意识薄弱,流动资产有所闲置。
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每月收支状况(单位/元)
收入支出
家庭月收入15000 房屋月供4429
月租收入1000 基本生活开销5000
公积金1000
合计17000 合 计9429
每月结余7571
第二部分
买房理财方案
陈女士想在两年内换房生子,属于短期目标,从虎门目前的楼价情况来看,林经理给陈女士两种方案。
方案1 务实型——出租旧房,买二手房
不考虑出售旧房子,可在购买了新房后作为投资性住房,这样每个月可增加1000元左右的房租收入。
如果首付两成,按照目前两夫妇的存款情况,可以买55万左右的二手房,首付款加税金15万,商业贷款40万(由于首付不足四成,不考虑住房公积金贷款,后同)。
假设10年供款的话,按5.94%的年利率,每月还款额4429元。除去住房公积金每月1000元和房租收入1000元,每月只需供款2429,远低于月收入的30%,基本无负担。另外,二手房不用考虑一大笔装修费用支出,陈女士每月仍旧可以储蓄7500元作为生育宝宝的费用支出,两年下来可以储蓄16万,扣除3万的紧急备用金(考虑生宝宝每月的费用增加,可多留3个月支出的备用金),还可以在两年内,购买一辆10万元左右的小轿车方便出入。
这样一算,陈女士不仅能按自己的计划实现房屋升级,还可以轻松应对,成为有房有车一族,每月给自己留下更多的资金做储蓄投资。
虎门镇区在这个价位的二手房可以重点考虑金色家园[消息 价格 户型 点评],盛世豪庭,柏景豪庭,这些楼盘的二手房交通便利,学校等设施较齐全。如果陈女士属于务实型的,不妨可以考虑一下,购买二手房作为过渡,当然,5年后可能会再次面临换房的选择。
方案2 享受型——卖旧房,换新房
估算一下,陈女士目前的房子按照市价在5000元/m2×60m2=30万元左右。
如果陈女士想要一步到位,可换好一些的高档住宅楼盘,虎门新楼盘房价每平米起码在8000元左右,120平方米的房子大约需要100万,这些楼盘可以考虑滨江花园[消息 价格 户型 点评],虎门1号,海岸国际等楼盘。
居住这些高档住宅区,还需要准备一笔25万左右的装修金。由于存款不足,陈女士可考虑在半年内出售旧房获得30万现金,加上自有存款作为首付和装修款。这样陈女士需贷款80万,按5.94%的年率计算:
(1)假如继续按10年供款来算,每月需还贷款金额8858元,除去住房公积金1000元,每月还需负担7858元,这个贷款压力较大,容易成“房奴”,影响生活质量,而且不利于生育金的准备;
(2)80万贷款改为20年供款,这样每月还贷款金额为5704元,扣除住房公积金后,每月只需负担4704元,在每月收入的30%左右,比较合理。
另外,林经理建议陈女士做20年的贷款,既不造成高负担,影响生品质,又可储蓄一笔资金在孩子出生后作为购车款。
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银行房贷利率上涨 房价降10%利息反而多了28万
房价降了但利息高了贷款购房成本不减反增
房价降10%利息反而多了28万
“看起来房价降了，但支付的利息总额却高了。”近日，一网友在某论坛发帖称，据其计算，就算房价降了10%，贷款买房需要支付的利息反而更高，总的购房成本在增加。
该网友举例称，一套总价200万元的房子，如果首付三成，商业贷款20年，贷款利率享受7折优惠，按现行五年期以上贷款基准利率7.05%计算，7折就是4.395%，按照等额本息还款法，20年累计应支付的利息总额为805404.17元。但如果房价下降10%，即房产总价降为180万元，同样是首付三成，商贷20年，如果不能享受7折贷，按照现行基准利率计算，购房者总共付出的利息则高达1093588.39元，两种方式支付的利息总额相差288184.22元。
素有“任大炮”之称的北京华远地产[简介 动态]股份有限公司董事长任志强近期也在某论坛上称，银行调整首套贷款利率，让老百姓觉得降了10万块钱房价，结果多付了20万块钱的利息。随后他还在微博中表示，判断房价是否合理要综合考虑个人收入、购房个税、银行利率等条件，提高利率某种程度抵消了房价下降给老百姓带来的实惠。
记者发现，这一现象连日来也在微博上引发热议，不少网友纷纷转发上述消息，纷纷表示“房价降了也是白降”，还有网友称，按基准利率计算利息就增加这么多，如果利率再上浮，房奴的负担还要更重。
明年起月供上涨，已享优惠无需提前还贷
更让房奴们痛心的是，明年1月1日起，年内3次加息的累积效应将集中显现，月供将比今年明显增加。
以100万元20年期商贷、等额本息还款法为例，此前按基准利率还房贷者每月月供为7129元，明年1月1日执行7.05%的贷款基准利率后月供将增加到7783元，每月月供增加超过600元。
“对于这部分购房者而言，如果手头有资金，可以考虑提前还贷，以减少利息支出。”省交行的一名理财师建议。
但对于那些已享受7折优惠利率的购房者，上述人士则建议不必提前还贷。明年1月1日后，这部分购房者还能按7.05%的基准利率的7折还房贷，利率仅4.935%，比现在五年期以上定期存款利率5.5%还要低。
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