[摘要] 几年前，关于房地产开发成本是否公开的问题，曾在社会各界引发激烈争论。记者最新获悉，陕西省住房和城乡建设厅已联合省物价局下发《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》，首次提出将全面测算房地产开发成本，以确定房产公司合理利润，此举在我省房地产界产生不小反响。
几年前，关于房地产开发成本是否公开的问题，曾在社会各界引发激烈争论。记者获悉，陕西省住房和城乡建设厅已联合省物价局下发《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》，首次提出将全面测算房地产开发成本，以确定房产公司合理利润，此举在我省房地产界产生不小反响。
首次从成本和利润两方面调控房地产
“此次由全省两家主管部门联手进行房地产市场违规销售的预防和监管，这在我省尚属首次”，省住建厅房地产市场监管处负责人向记者介绍。
据介绍，此举主要是针对近期楼市出现的一些虚假优惠折扣、虚假降价及特价促销或者采用虚假信息、模糊语言等涉嫌诱导、欺诈购房消费人群的销售及宣传行为制定统一的市场调控规范。
“针对不同的项目，测算成本的依据要结合去年同地段、同类型商品住房价格及当年新建住房调控目标实际，以此保证测算的准确性，最终确定合理利润。”这位负责人表示。
对于政府及相关职能部门来说，要求先测算再提出商品房备案指导价，从而合理确定利润。而对于开发企业来说，一旦有明显的违规操作，将严格规范市场行为，并且建议有关部门吊销其营业执照，这些也是明年全省房地产调控方面将继续坚持的工作之一。
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对此，省物价局服务业价格处调研员杨建斌作出了这样的诠释：测算的基本思路是，刚性成本、建安成本以定额计算，人员务工费按依据统计口径考虑，土地成本以招拍挂的原始标的为基准。
同时，杨建斌也表示，由于目前全省的开发成本测算才刚刚开始，属于探索阶段。完备的测算体系尚未制定，而就在通知下发后的时间，物价部门就已组织全省各市县价格科长、收费科长进行开会讨论，但“让群众能接受，市场有发展，最终保持社会稳定”的原则是整个测算工作的基本依据。
成本、利润透明化预示房地产暴利时代终结
记者观察到，时至现在，中省等各级房地产调控政策已经进入深层次的阶段，措施及手段非常具体和细致。“开发成本”和“项目利润”便是此次“通知”中涉及的例证。
据了解，由于全省区域经济发展水平、房地产企业经营管理理念以及所开发的项目业态定位等均有所不同，从而导致每个楼盘特别是商品房开发成本高低不一，甚至出现了较大的差异。
“如此一来，开发商的成本和利润将逐步透明化，预示着房地产的暴利时代也将尽早终结。”百态广告副总经理见雅君这样告诉记者。
瑞方地产总经理李三战则认为，政府一旦要求并执行了公示项目测算成本，该措施将会促进企业更为细致和准确的做好项目成本测算，合理确定项目利润。
记者通过走访还了解到，考虑到企业自身的一些价格策略等商业秘密，也有部分开发商对于“让企业公开房价成本”的要求，表示不愿意或者不满。一位不愿透露姓名的开发公司负责人认为，在确定了合适的项目开发利润这一前提下，再进行项目销售价格的公布，这样才能真真正正做到政府、开发商和老百姓都心中有数。言下之意，没有必要公布成本。
省住建厅：测算及公开成本不涉及商业机密
“加强对普通商品住房开发成本的测算及销售价格的引导”的意义可能不在于“准确测算开发成本”，上海策源置业顾问有限公司西安分公司助理总经理周舒认为，其理由是“缺乏统一标准且可能涉及地价等敏感信息”。
但周舒同时指出，“备案指导价”、“价格备案公示”以及“住房价格统计监测制度”等都反映出相关政府部门对于“价”的控制远大于“量”。而且结合其他城市的“控价”政策，将逐步规避市场价格的大涨大跌。
省住建厅相关负责人对此表示，政府要求测算及公开的成本并不涉及开发企业的商业机密。他指出，一般意义上的房地产开发成本包含开发企业的员工工资等管理费、广告宣传等销售费、银行利息等财务费用、建安等开发成本以及政府相关税费。“只不过针对不同的地方、不同实力的企业以及同一种建材类原材料，开发企业的管理和经营能力有所不同而已，这就要求在测算成本时，要区别对待，最终制定出一个合适的指导价格”。
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