[摘要] 受国家宏观调控政策影响，西安楼市2011年整体表现疲软，销售量严重下滑，购房者观望浓厚，在2011年最后一个季度，西安楼市火热上演“抄底秒杀”促销活动，开发商“鸭梨”变大。刚刚接踵而至的2012仍然继续着去年岁末的阴霾，那么，广大房企都将如何备战?西安房地产市场又会走向何方?
受国家宏观调控政策影响，西安楼市2011年整体表现疲软，销售量严重下滑，购房者观望浓厚，在2011年最后一个季度，西安楼市火热上演“抄底秒杀”促销活动，开发商“鸭梨”变大。刚刚接踵而至的2012仍然继续着去年岁末的阴霾，那么，广大房企都将如何备战?西安房地产市场又会走向何方?记者专门就西安部分营销代理公司的跨年度市场报告进行了分析整理，并予以跟踪采访。
销售金额排名 品牌房企位居前十
在传统的“金三银四”不温不火之后，楼市销售旺季“金九银十”也便成了“铁九铜十”，不少开发商纷纷叫喊着“销售困难”，据记者了解，2011年，房企能完成全年销售任务的可谓凤毛麟角。2011年年底，克尔瑞西安机构数据研究中心对2011年西安房地产企业销售金额进行了排名。
根据克尔瑞机构数据显示，受调控影响，全年市场整体表现冷淡，排名入榜门槛较去年降低两亿多，但入榜企业业绩总和却环比出现8%的上涨，说明调控导致行业集中度增加。在入榜的企业中，外埠知名房企凭借快速转变的销售策略，成为本轮调控赢家;本土的天朗、海荣、紫薇等品牌地产企业，分别凭借开发保障性住房、城改项目以及众多商品房项目同步运作等地缘性优势跻身榜单。
从目前的市场状况分析，可以肯定的是西安商品房市场已步入了“冬天”，市场上的开发商有的在练功，也有的在猫冬。业内人士认为，一些产品比较多元的开发商收缩战线改变推盘策略，以中小户型和商业作为销售重点，也有部分开发商将部分产品通过增大优惠力度跑量以快速回笼资金，因而获得了市场主动权。还有一部分项目则通过减缓开发进度，以推迟入市时间来作为应对。
一业内人士告诉记者，在当前的市场环境下，开发商要想赢得市场，首先要懂得市场，所谓“识时务者为俊杰”，在万科、天朗、海荣等房企纷纷举起降价优惠牌时，市场的“一只脚”已经站在了他们那边，而市场的“另一只脚”则是购房者，在性价比同等的情况下，品牌和细节成为购房者关注的焦点。
成交量跌宕起伏 房价小幅下滑
时至农历年年底，国家对房地产市场调控仍不放松，各开发商为了快速回笼资金，纷纷打起了价格战，在促进成交量小幅攀升的同时也带动了房价的继续下滑。创典全程研究数据显示2011年1-11月商品房销售面积和销售价格涨幅情况：
2011年，国家连续出台了“限购、限价、限贷”三限政策，在限制投机者的同时也“误伤”了大量刚需置业者;2011年，国家出台了“一房一价”政策，在限制高房价的同时也为开发商的坐地起价埋下了伏笔;2011年，保障性住房的大力建设，对商品房市场造成了大量冲击;2011年，央行三次加息七次调整准备金率，极大影响首置购房者的积极性，同时也加大了其生活成本。随着市场观望氛围的不断加大，普通商品房成交量在跌宕起伏中小幅下滑。据统计，2011年1-11月份西安商品房总成交量累计1258.39万平方米，比去年同期下降了18.18%，种种迹象表明楼市已经步入了下滑的通道。
需求难释放 房企练好内功是王道
2011年，市场变幻莫测，大家都表示“在雾里看花”，对于2012年市场发展趋势，合富辉煌相关数据研究指出，2012年，国家宏观政策还将持续，购房者需求难以真正得到释放，这在很大程度上决定后市成交情况，而成交均价将会稳中有升。
在这种情形下，一些首次置业者现出两难的境地，王先生表示，对于买房的事情，现在不只是观望，同时还很纠结，一方面，在现在的市场状况下，优惠力度前所未有，也有部分楼盘直接降价，其实想出手;但另一方面，对于今年，很多人说开发商会更加艰难，那么说不定房价还会大幅降价，现在到底该不该出手，可以说是“闹心很”。
采访中记者发现，不少开发商也对2012年的市场持不太乐观的态度，认为国家政策不会放松，今年楼盘销售压力会更大。面对严峻的形势，合富辉煌数据研究认为，今年会有更多开发商加大促销力度，对价格开始作出相应调整。供应量大，出货压力大的项目，尤其前期价格上涨过快的区域(如城市郊区)项目将会率先作出价格调整。
无论如何，2012已经来了，开发商们都准备好了吗?对此，陕西冠地同策赵东风认为，市场越是低迷，越是考验开发商实力的时候，另一方面对开发商也是一种机遇，“四面楚歌”，就看开发商如何突围!纵观2011年度销售业绩排行榜，我们相信：2012年，想要“过冬”，练好内功才是王道!
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