[摘要] 2011年年初,房地产业曾是一个平均行业利润率达到36%,仅次于食品、饮料之后的高利润行业。《每日经济新闻》记者当时曾报道,部分楼盘的售价甚至达到当时买地楼板价的80倍。而在一年后,整个行业的高利润趋势或已被扭转。多位地产大佬在各种论坛上承认,房地产行业高利润的时代已结束。
2011年年初,房地产业曾是一个平均行业利润率达到36%,仅次于食品、饮料之后的高利润行业。《每日经济新闻》记者当时曾报道,部分楼盘的售价甚至达到当时买地楼板价的80倍。而在一年后,整个行业的高利润趋势或已被扭转。多位地产大佬在各种论坛上承认,房地产行业高利润的时代已结束。
目前整个行业的利润率究竟有多高?山西证券的一份报告披露,根据测算,2011年伴随融资成本上扬以及房价松动,有专家指出房地产行业利润将被蚕食近10%。山西证券进一步指出,如果行业房价普遍下降15%,而其他因素保持稳定,则房地产行业毛利率水平将下降至26.5%,将会是近5年来水平。
《每日经济新闻》就当前行业利润率情况展开了一番调查。
地产调控之下,成本上升的项目不止有销售难度加大带来的相关促销成本以及管理成本,还有融资成本。
融资成本高企
近日,保利地产发布的《保利房地产(集团)股份有限公司2011年年度业绩快报》显示,2011年公司实现营业收入约470亿元,同比增长31.02%;归属于上市公司股东的净利润约65亿元,同比增长32.39%。
东方证券研究员杨国华对此份业绩快报的简评中指出,2011年保利地产整体利润仍保持了较高增速,但2011年净利润额"略低于我们的预测数约5%",主要原因"可能是2011年期间费用较2010年上升因此侵蚀了部分净利润"。
杨国华进一步解释道,从2011年三季度的情况看,保利地产销售和管理费用占公司营业收入的比例为5.7%,较2010年上升了1.9个百分点;销售和管理费用占销售金额的比例为2.19%,较2010年上升了0.11个百分点。可见,管理费用的刚性和销售难度的增加,增加了房企的成本,蚕食了房企利润空间。
之前,房企融资主要来自于银行开发贷款和按揭贷款,以及证券市场一定规模的直接融资。而以限购与限贷等为代表的本轮地产调控以来,房企融资结构发生了变化,地产开发贷款和个人按揭贷款均出现大幅回落,并有降幅不断扩大的趋势。相比较而言,房企自筹资金的增速开始有所增加,且保持高位稳定运行。
国家统计局发布的统计数据显示,2011年房企本年资金来源83246亿元,比上年增长14.1%,其中,国内贷款量基本与上年持平,自筹资金量增长28%。
值得注意的是,《每日经济新闻》记者根据国家统计局公布的各年房企资金使用情况的数据汇总后发现,2007年以来的5年,2011年房企的资金杠杆率(资金来源总量与自筹资金量的比率)为,仅为2.44倍,而2007年至2010年分别为3.18倍、2.53倍、3.19倍、2.71倍。
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