[摘要] 房价下行的趋势正在向土地市场传递。北京土地储备管理网数据显示，2012年1月，北京土地市场仅成交19宗地块，总土地出让金为20.61亿元，成交建筑面积为1411217平方米，平均楼面价为1460.6元/平方米。业内预计，年初土地成交的低迷态势将在相当一段时间内延续，未来底价成交将成为北京土地市场的常态。
房价下行的趋势正在向土地市场传递。北京土地储备管理网数据显示，2012年1月，北京土地市场仅成交19宗地块，总土地出让金为20.61亿元，成交建筑面积为1411217平方米，平均楼面价为1460.6元/平方米。业内预计，年初土地成交的低迷态势将在相当一段时间内延续，未来底价成交将成为北京土地市场的常态。
业内分析，1月出让的19块土地，包括4块经营类用地在内，全部以底价成交，溢价率为零，这在近年来很罕见。在去年同期虽然也受到春节影响，但是前两个月的土地出让金也分别达到了61.45亿元及70.9亿元。事实表明，2012年1月的土地市场较往年更冷。
这些基本以底价成交的地块，可以说远低于2009-2010年同类型地块价格，而在2009-2010年北京土地市场的竞争也异常激烈，溢价率高企。
在正在交易的热点土地方面，春节后北京市供应的位于亦庄的两块多功能地块和一块位于朝阳区来广营的住宅类地块，截至目前都仅分别有1家企业给出底价。
地价下行趋势明显
数据显示，去年130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中住宅类用地12666.8亿元，同比减少23%，土地市场的冷清不言而喻。
业内人士分析，2011年北京土地市场交易总出让面积缩水1/3，土地出让金减少35.7%。从土地用途结构上来看，商业办公类供地数量与上年持平，工业与住宅用地出让面积明显下滑。
而2011年北京住宅供地仅成交59宗，成交量创近5年来新低。土地出让面积为468万平方米，同比下降39%。年均楼面地价为5088元/平方米，较上年下降30.5%，平均溢价率仅为8.9%，而年底收官阶段绝大多数土地更是不断上演底价成交。
底价成交持续蔓延
事实上，地价下降并非始自今年年初，去年底，底价成交的趋势已明显呈现。2011年12月28日，北京市共有两幅经营性用地出让。其中，金隅大成开发有限公司以底价9.17亿元获丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地。12月29日，北京市门头沟区黑山地区居住、托幼项目地块由北京昊泰房地产开发有限公司以11.01亿元的底价获得，均为底价成交。
业内指出，部分企业即使愿意拿地也难以成功竞得，而目前北京土地市场已经转向，但对于部分有资金的企业来说，购入土地的机会已经逐渐出现。
北京中原地产市场研究部研究总监张大伟表示，开发商的资金压力使得他们的拿地积极性陷入低谷。而房价下调的影响也将直接影响土地价格下调。预计后市接近底价成交依然会是土地市场的常态。
部分区域地价下降明显
业内指出，以目前北京土地市场的表现来看，在城市核心区以外，一些以往的热点区域的土地价格下滑得可能更为明显。以1月20日成交的一块建筑面积为14.14万平方米的房山线长阳西站4号地，总价为8.78亿元，楼面价仅为4482元/平方米，远低于之前区域内市场平均价格。就在2010年的中旬，作为北京最热点的板块之一，该地区土地价格还不断冲高，甚至一度超过8000元/平方米。2010年5月，北京建工集团以14亿元竞得房山区房山线长阳站8号地西侧地块文化娱乐及居住项目用地，楼面地价达到8044元/平方米，堪称区域内地王项目。
业内分析，此前由政策利好带来的交通、产业的升级预期，使得这些区域的土地价格也出现了快速拉升的局面。而随着楼市持续低迷，区域内一些新盘出现了明显的下降，区域房价开始逐渐回归理性。
房价下行传导至地价
业内指出，而房价的回调必然反作用于土地价格上。2011年底逐渐增多的土地流拍，使得有关部门不得不调低地价。
2011年11月23日，北京市土地整理储备中心发布公告，称对顺义区后沙峪镇20-28、37、40地块其他类多功能项目和平谷区马坊镇B05-01、B05-02地块居住、社会停车场库项目用地等两宗地挂牌起始价进行调整。
其中，顺义区后沙峪镇地块从原始挂牌价5.25亿元下调至4.7846亿元；平谷区马坊镇地块从3.71亿元下调至3.1535亿元，调整后的挂牌起始价相比之前分别下调了8.3%和15%。
“这是北京次集中明确调低经营性用地的出让价格。”张大伟表示。“随着调控的持续发威，土地市场亦转入淡市。”张大伟认为，调低挂牌起始价有利于加快土地出让的速度。
有报道称，2012年北京的土地供应将以消化中心城区的存量用地为主。
业内预计，2012年，北京土地供应将进一步呈现出结构性的变化，今年的北京土地市场中，郊区化、保障房将是主流。其次，在资金链愈发紧张的情况下，开发商也变得越来越谨慎。甚至有专家预计土地市场的降温将超过住宅市场。
业内分析，开发商放缓拿地的步伐必然从一线城市开始，一线城市的限购令普遍严苛，加之土地价格相对其他城市更高。此外，大部分大型房企在一线城市的存房量正在不断上升，如何消化库存正在成为这些房企的要务，而一线城市土地出让价格均滑谷底。
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中国传统喜见"开门红"，不过在2012年的头一个月，由于恰逢"双节"，信托产品的发行并未出现"开门红"现象。
用益财富提供的数据显示，今年1月份信托产品发行近120款，发行规模在175.82亿元。就在1月的周，信托产品的发行量就出现了"滑铁卢"，相较于2011年最后一周67款的发行量，直线下降到16款，降幅达到76%。去年一直被市场关注的房地产信托的发行更是出现了个位数的徘徊。
但是由于房地产信托发行规模相对于其他投资领域要高，因此房地产信托在发行中的比重依旧超过了40%。1月中的前两周，房地产发行规模占比别为46%、43.9%，在最后一周竟然达到了56.55%。
"1月份本来信托产品总体发行规模就不大，房地产信托又相对规模较大，较高的比重是很正常。但是这并不能够窥见房地产信托的整体趋势。"某机构信托研究人士表示，在宏观调控的背景之下，房地产信托在2012年将会难以放松。不过，保障房的信托不会受到限制，可能会受到信托公司的青睐。
其实去年已经有不少信托公司投资到保障房当中来。今年1月初，新时代信托就发行了"保障房之山东金柱南湖新城项目集合资金信托计划"。
根据诺亚财富此前的数据统计，2012年信托公司将面临较大规模的兑付压力，规模达到1172.5亿元。并且3月份将迎来波兑付高峰，规模达到147.52亿元。之后的6月、7月和8月，也将面临129.52亿元、113.76亿元、108.57亿元的房地产信托兑付潮。
对于市场的紧张情绪，部分信托公司不以为然，"我们并不害怕兑付，我们做的房地产公司一般都是有资历的，风控方面也做得较为仔细，不会有太大的风险。"某信托公司人士告诉《每日经济新闻》记者。
另外一家信托公司业务人员也告诉记者，目前房地产信托发行越来越少，存量的房地产信托也会较为关注其兑付，但是由于有较为完备的风险控制，所以还不太担心。
"担心的就是，整个房地产行业出现系统性的下滑，这个就不止我们担心了，整个金融业都会担心。以我们的抵押率，房价有较大的波动，我们还是不会亏损。但是现在，还走不到这一步。"该业务人员称。
上述信托研究人士分析认为，今年矿产能源、艺术品等领域可能会成为信托公司在不依赖房地产信托之后，所能够长期发展的领域。他表示，2011年信托公司出现了较高的利润增长，有的已经超过100%。而2012年如果信贷较2011年宽松一些，公司寻道信托融资的需求会减少，与去年相比，今年会更差一些，但是信托行业依然会保持大发展的趋势。
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