[摘要] “远离闹市喧嚣，尽享静谧人生”、“回归自然，享受田园风光”、“私属领地，冬暖夏凉”……这不是陶渊明笔下的世外桃源，而是铺满大街小巷和电视广播的地产广告。在“包装”成为一种必需的今天，美好得令人不敢相信的的地产广告比比皆是。
（来源：投资快报）“远离闹市喧嚣，尽享静谧人生”、“回归自然，享受田园风光”、“私属领地，冬暖夏凉”……这不是陶渊明笔下的世外桃源，而是铺满大街小巷和电视广播的地产广告。在“包装”成为一种必需的今天，美好得令人不敢相信的的地产广告比比皆是。
当大多数买房者发现开发商描述的“仙境”只是一处坑爹的破土堆时，也只能望房兴叹，自认倒霉。然而，《投资快报》提醒您，夸大其词的房地产广告，是一种欺诈，受害者可以通过法律手段，让开放商为付款付出代价。
请看以下两个发生在身边的真实案例：
案例一：街宽与广告有出入地产公司赔付七千
山东省东营市民李某一天无意间升看到某地产开发公司派发的宣传手册，称该楼盘应当“24米适度街宽，可以在双面吸纳人潮，容纳一定车辆通行，旺店成行，可以规模化积聚人气”的环境条件，即在该公司订购了一套商品房。但当双方当事人办理完一系列法定手续按约定期限交房时，李某却发现该楼盘的建构完全不符合宣传手册的宣传内容：房子所处地段街道狭窄，地处荒凉，和广告所称的情况大相径庭。李某觉得自己上了大当，产生利用法律为自己维权的念头，遂诉诸法庭，要求被告公司赔偿损失。
山东省东营市东营区人民法院审理后认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，以应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
最后，法院判决被告房地产公司赔偿原告李谋损失7000元。
案例二：网球场改为停车场 开发商被判赔一万
2004年，广州番禺市民赵某被一份楼盘宣传资料打动，该宣传册用图文并茂的方式描述了小区的未来愿景图：“主要公共配套有居委会、管理处、24便利店、地下车库，并附有文化和儿童活动场所，以及建于东北角的球类公园。”虽然楼盘尚未建成，赵某还是按捺不住对这么美好小区的向往，与该地产公司签订了购房合同。然而事实总是残酷的，楼盘建好交房后，失望的发现宣传资料中承诺的儿童游乐场、地下车库等公共配套设施统统没有，网球场也变成了停车场。经过与开放商的沟通，才知道楼盘施工时变更了规划图则。
赵某一怒之下将开发商告上了法院，认为楼盘实况与宣传手册不同，降低了房屋的价值，要求对方赔偿损失20万元。
广州市中级人民法院经过审理认为：涉案房地产公司为销售该小区发出的宣传资料可视为销售楼房广告，该资料明确载明该小区有地下车库、儿童活动场所等公共配套设施，而且该宣传资料赔图也明确标明康城居东北角为网球场。因此是对购房人一种明确、具体的承诺，对地产有限公司具有法律约束力。施工后因楼宇图则的变更，使该小区规划变更，导致宣传资料中承诺的儿童游乐场、地下车库、网球场等公共配套设施不能兑现，确实降低了讼争楼房的整体价值，地产公司应作适当赔偿。最后，法院判处该地产公司赔偿赵某损失一万元。
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购房者索赔的法律依据
事实上，这样的案例每天都在每个城市发生。一个月前，重庆市工商系统就对该市房地产广告中存在的违法行为，组织开展了专项整治行动，共监测房地产广告166670条次，其中涉嫌违法的2169条，115家房地产开发企业被工商部门处罚。使用化用语、以时间表示距离、数据未表明出处、只表明房屋起点价格等情形都被予以处罚。
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第三条的规定，以及《中华人民共和国广告法》中对于虚假广告的定义及处罚。前者的解释为：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容当事人违反的，应当承担违约责任。”
仲裁员解读何为“虚假广告”
对此，北京市仲裁委员会一位仲裁员专门撰文对虚假广告进行了解读。
“虚”是指不真实或夸大其词，不负责任的诱导。例如称某某地方到某某地方乘车10，这种概念相当模糊。又例如称某区域的商品房质量属流或建筑材料是高级产品等，都属于虚假的或不准确的广告词。至于“假”即是指不真实的或根本就不存在的，或者干脆就是开发商为了纯粹商业目的而做的欺骗游戏。通过这些不真实的虚假广告，误导某些购房者购买其出售的商品房，这实质上就是一种不诚实的交易行为，对于同行来说是一种不正当的竞争行为，对于买家来说，开发商违反了《民法》中的诚实信用原则。
借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施了一种侵权行为。购房者可以以虚假广告为证据，以自己受误导为事实，以自己由于受误导而付出资金购买了广告中所宣传的商品房而没有购买其他更好的商品房所遭受的损失为内容，通过法律诉讼手段要求开发商予以赔偿或退房等。
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律师支招：开发商常见“忽悠”手法及应对措施
忽悠一：销售现场楼盘模型和图片与实际不相符。房产开发商往往将售楼模型和图片设计得相当诱人，但购买者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。
忽悠二：价格上的虚假宣传。 售楼广告中常会有一个诱人的起价，实际上该价位的房子根本不存在，这不过是开发商为吸引购房者眼球而耍的一种促销手段。
应对措施：购房者在看到此类宣传时，一定要详细地了解除了广告中所说的价款外，是否还会有其他额外应由购买者支付的费用，并在购房合同中写明。
忽悠三：环境与地理位置的宣传与实际不符。现在以"花园"、"花苑"等命名的小区越来越多，开发商的销售广告中常常称本小区的绿化面积达××平方米，或者绿化面积占总面积的×%，但到实际交付时大多数达不到其宣传的绿化标准。
应对措施：如果购房者是看中绿化面积买房的，那么一定要将开发商有关这方面的宣传内容写入购房合同，且约定违约责任。
忽悠四：、入住率设陷阱。一些开发商为了尽快将房屋销售出去，会在广告中宣传购房，其实这是无根据的。在如今市场经济时代，包括房地产在内的任何商品的涨跌都是难以预测的。而入住率的计算标准更是五花八门，购房者即使是入住了恐怕都很难真正弄清楚。
应对措施：头脑清醒，擦亮眼睛，切勿因为贪念失去理智。
忽悠五：房产开发商委托房产代理商销售的陷阱。 现在越来越多的开发商将房屋的销售事务委托给房产代理商，房产代理商为了完成销售任务、追求销售额，往往在促销广告上夸大其词，购房者一旦签订房屋买卖合同，其任务便已完成。购房者发现自己上当后，就存在到底应向谁追究责任的问题。
应对措施：通常情况下，与购房者签订房屋买卖合同的是开发商，那么从法律的角度分析，房产代理商作为代理人，其代理行为所产生的责任应由被代理人即开发商来承担。
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都说广告创意好就成功了一半，特别是楼盘的房地产广告更是如此。房地产开发商无所不能，凡是有争议有热点的创意都无不涉及。不过，有些创意却看起来十分“找抽”。
下面我们看看这些房地产广告创意究竟是如何影响着走过的每一位潜在客户的，看着极具冲击的视觉效应，不得不佩服广告商真是将创意发挥到了。
“80后供小三”
有网友称，成都南延线上某楼盘的一块巨大广告牌上写着“供小三”，让人纳闷。仔细一看，原来前后都有字，把缩得很小的字连起来看是“80后供小三房”。这迅速引起网友的关注和争议，认为这样的标语太具欺骗性，完全是在制造低俗噱头。
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“难道全世界的鸡蛋团结起来就能打破石头吗？”
网上惊现一则重庆开发商贴出的“雷人户外广告”：“难道全世界的鸡蛋联合起来就能打破石头吗？做人还是要现实一些。”“鸡蛋”“石头”的比喻令多数人感到不满，如此“出位”的表现也让地产同行觉得是玷污了行业形象。而据发布此广告的开发商却认为这不过是为了美化墙面而已
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“虎年送大礼，买铺子送老婆”
买铺子送老婆？咸阳市民被这样一则广告雷倒。市民说：“开始一看我以为眼睛出了问题呢？如果我真买个铺子，你送给我个老婆，我也不敢要。”那商家到底什么意思呢？该开发商肯定是玩了一个文字游戏，意思是“买铺子送给老婆”，而不是“买铺子送你一个老婆”。
本地新闻：
新闻：
“价格都不能承受，还谈什么生活享受？”
“价格都不能承受，还谈什么生活享受？”南京一家楼盘的
广告据说因此而引起了公愤。有人觉得开发商很欠抽，也有人认为，争议很正常，房产商说的是实话，所以才不中听。不少网友跟帖表示，现在房价这么高，已经是饱受诟病，为了买一套房，年轻人不得不啃老，还得背上沉重的房贷。本来就没有什么享受可言了，开发商还讲这种话，显得不近人情，居高临下
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“如果你不能给她一个名分，那就送她一套房子”
网上流传一张图片，万家华庭城市公寓的广告图，而雷人广告语“如果你不能给她一个名分，那就送她一套房子”，让网友惊呼“多明显多直白的广告”，该楼盘被网友戏称为“二奶楼”。浙江台州确有一个名为“万家华庭”的楼盘，该楼盘是浙江万家房地产公司台州分公司作品，且被列在万好万家集团网站的“推荐楼盘”中。据一位房地产广告公司资深文案表示，很少会有如此直白的广告词，尽管现在是出现了一些被称为“二奶楼”、“小三楼”的楼盘，但广告不该传递不正确的价值观。
网友“暗地博德”从营销的角度分析：“这个策划太有才了，无论对宏观或微观经济环境的把控都相当到位。在细分客户上无懈可击，直接瞄准了有钱又有情的成功人士，一语中的。在客户心理分析上更是一剑封喉，目标人群根本无法抗拒这样的情感告白。还有网友发现了商机：“以后小区门面房可以长期租给私家侦探了，生意一定很好。
“你可以不买房，除非你摆平丈母娘”
“你可以不买房，除非你摆平丈母娘”。位于杭州的金隅观澜时代珑庭打出的这则创意广告引起了社会各界广泛的关注：业内人士称其出位有创意，网友们觉得它既好记又很有趣味。几天来，成千上万的网友对其进行了转载。而连中央电视台新闻频道也来凑热闹，该台就观澜时代珑庭的丈母娘广告进行了专门报道。7月16日，在新闻频道的《共同关注》栏目中，央视借观澜时代广告语“不想买房，摆平丈母娘”为题，道出了目前很多80后急需结婚买房等现实问题，并在结尾处笑言顾云昌先生应该向珑庭索要版权费
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“你的房子跟上你的脚步了吗”？
海口海甸岛某楼盘广告内容与人类进化挂钩，看到该广告的市民都觉得受了莫大的侮辱，认为该广告有辱公民道德风尚，要求相关部门依法取缔并查处。网友直指该广告低俗，质问：“海口那么多打工者都没有房子，难道买得起房子的人就是人，买不起房子就是猿？”
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