[摘要] 近几年因高收益而凶猛的房地产信托当下却是心有两难:一方面银行信贷未放松，意味着更多掘金机会而意欲大步向前;另一方面汹涌而至的房地产信托到期兑付潮，和房地产企业资金链绷紧随时断裂导致的信托风险，却令其裹足不前。
近几年因高而凶猛的房地产信托当下却是心有两难:一方面银行信贷未放松，意味着更多掘金机会而意欲大步向前;另一方面汹涌而至的房地产信托到期兑付潮，和房地产企业资金链绷紧随时断裂导致的信托风险，却令其裹足不前。
有人漏夜赶考场，有人星夜辞官归故里，面临风险和不同信托公司选择不同的路，哪些信托公司会激流勇进？如何应付兑付潮？在银信合作收紧下房地产信托又将怎么卖，卖给谁？
“国开城市发展基金”由国开金融、中海[简介动态]信托、昆仑信托联合发起，其中国开金融出资49.95亿元劣后退出
（也即国开金融会保证信托端募集来的资金先退出，有隐含担保义务）。中海信托和昆仑信托以集合资金信托方式募集资金，美国思科再出资1亿元。其中，信托端投资人平均年化率约为20%~37%，上不封顶。这一产品甫一问世，就被冠以“史上最牛地产信托”的称号。
基金化产品不保本
“国开城市发展基金集合资金信托计划”的受托人为昆仑信托和中海信托，其信托总规模不超过52亿，中海信托和昆仑信托各募集26亿。期限为8年，其中6年为投资期，2年为回收期。
受托人将募集到的资金用于与国开金融、中海信托以LP（有限合伙形式）共同投资设立的“国开城市发展基金”，进行受托人、中海股份、以及国开金融三方认可的城市开发项目的投资。该基金由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发起，总规模为500亿，一期资金为101亿，其中国开金融出资49.95亿元，昆仑信托和中海信托各募集24.975亿资金，作为LP（有限合伙人）以信托资金加入“国开城市发展基金”，美国思科再出资1亿元。
根据《昆仑信托——开元城市发展基金背景材料》（以下简称《背景材料》），该信托产品预期八年加权平均年化率为20%~37%，上不封顶，“随着中国城市化进程加速和项目区域周边配套设施进一步完善，将更为可观”。不过，该信托产品为纯粹浮动，为非保本产品。
从类型上看，这是一款信托基金化产品。该产品后端存在一个庞大的地产私募股权基金。国开金融出资8000万元，中海信托和昆仑信托各出资1000万元，发起成立开元（北京）城市发展基金管理有限公司作为“国开城市发展基金”的GP（普通合伙人）。
用益信托资深分析师徐颖风对《每日经济新闻》记者表示：“这款产品类似于房地产基金，是基金化产品，所以是浮动性的，与之前的固定产品有很大的区别。”他进一步解释道，传统的固定信托产品是约定到期偿还的利率，到期就能实现，相当于一个贷款的利率。而基金化的产品是预估整个项目、整个基金可能取得什么，但不能保证这个预期。
一位中海信托的营销经理对《每日经济新闻》记者表示：“我们经过测算，在比较乐观的情况下能达到37%的率。”他表示这款信托产品由于规模较大，故今年整年在售。
但昆仑信托的一位工作人员表示这款产品已停止销售。
进行土地一级开发
“国开城市发展基金”的主要盈利点是分享土地增值，进行土地一级开发。根据《背景材料》，该基金“通过土地整理拍卖、出让取得的收入扣除相关税费后，全部或部分返还给项目公司，实现盈利，以此分享城市发展领域中分量最重的土地增值”。
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上述中海信托的营销经理介绍说：“基金会与地方政府共同出资成立一个公司，该公司会投资某个城市新区的地块，对该地块进行整理后退出，卖出金额中超出投资额的部分资金会返还给项目公司，以实现土地增值。”
徐颖风认为，传统的开发商从地方政府处把土地拍下来，只能做二级市场，而该基金从土地一级市场就入手了，不论是土地的拍卖、商业地产开发或基础设施开发都能参与，能同时从土地的一级和二级市场分享，因此利润会更加丰满。他告诉《每日经济新闻》记者：“如果房地产市场能平稳发展，不出现大跌，预期率是有可能实现的。”
土地一级开发虽然高，但目前商品房市场交易量萎缩，开发商拿地积极性不如以往，如何能确保在未来的8年保持一定的增长率？上述中海信托人士表示：“退出的价格如果不够高，就达不到预期的率了。但土地是比较稀缺的资源，而且这个项目时间较长，这两年政策比较紧，过几年或许会有好转。”
值得注意的是，国开金融49.5亿元LP资金劣后退出，信托端资金优先退出本金。另外，为保证流动性，北京金融资产交易所将在“国开城市发展基金集合资金信托计划”存续期间为投资人提供权流动性解决方案并促进交易达成，可实现权转让。
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