[摘要] 日前在海南博鳌落幕的博鳌亚洲论坛2012年年会上，楼市再次成为与会嘉宾关注的焦点议题。与会人士认为，随着开发商降价促销和首套房贷利率松动，压抑已久的刚性需求开始释放，部分城市出现楼市回暖迹象，但在“房价调整到位”方面，市场和政府的认知差距尚远。
日前在海南博鳌落幕的博鳌亚洲论坛2012年年会上，楼市再次成为与会嘉宾关注的焦点议题。与会人士认为，随着开发商降价促销和首套房贷利率松动，压抑已久的刚性需求开始释放，部分城市出现楼市回暖迹象，但在“房价调整到位”方面，市场和政府的认知差距尚远。
楼市现回暖迹象
两会期间，住房和城乡建设部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。开发商和购房者的心理均发生微妙变化，压抑两年的刚性需求也开始逐步释放。
中指研究院报告显示，3月19日至3月25日，被监测的40个城市中，18个城市楼市周均成交量同比下降，其他城市同比均出现不同程度的增长。北京市住建委网站公布的网签数据显示，3月北京新建住宅签约8085套，剔除保障房后成交量为6655套，环比2月上涨46.6%，新建商品房均价已连续3个月在2万元以下。
但中央政府继续坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观，继续以价换量、坚持开发刚性需求成为开发商的共识。佳兆业集团总监周素萍说，目前潜在购房者仍受楼市调控大环境影响，整个行业仍然在“过冬”，“我们在花心思挖掘刚需，将谨慎投资，审慎进入，把注意力放在有潜力的二三四线城市。”
恒大地产华北区销售总监周密说，未来房地产投资继续保持高增速不现实，投资策略将以稳健经营为主，保持合理销售量，以面积较小的中端住宅为主，坚持开发二三线城市的刚性需求。
房价仍有下调空间
博鳌亚洲论坛与会房地产商和专家一致认为，目前房价仍有15%至20%的下调空间。与会嘉宾、首创置业有限公司董事长刘晓光在论坛上说，不同城市房价下调空间不同，一线城市房价确实虚高，但部分二三线城市房价还有上涨空间。
一组有关“库存”的数据显示，2012中国500强房企的库存已达到近5万亿元。上海易居房地产研究院近日发布的报告预计，2011年全年房地产开发企业资金状况一路由“偏紧”趋向“紧张”，今年季度，房地产开发企业资金紧张的问题将会恶化，可能接近甚至低于2008年水平。
刘晓光则预测：“预计3到8月份将是房企最困难的时期，8月份之后有望趋于平稳。”
“2011年的调控已经促进房价在合理回归过程中。”中国房地产研究会副会长顾云昌则认为，目前大多数中小城市房价基本合理，“远远没有回到合理价位”是上涨过快的一线城市，但北京、上海等一线城市的房价要回归到普通人能够购买的程度很困难，回归的时间可能更长。
部分业内人士认为目前已经处于“市场底部”，张宏伟说，目前楼市成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。当前房企的降价行为已经接近“市场底”，但今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”。
与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为，“房价合理回归”需要尽快解决房地产调控目标标准量化的不确定性问题，提高调控政策的可操作性。张其佐认为，一方面房价与居民的收入相适应，另一方面房价要与开发商合理的利润率相匹配。“我国目前房价收入比高达约8.5：1，已大大超过国际房价收入比6：1的警戒线，我国城镇住房价格大大超过了居民的购买力，此外目前我国房地产平均毛利率过高，控制在10%-15%之间为宜。”
避免反弹“蚕食”调控成果
在此轮限购、限价等房地产调控作用下，当前房地产市场投资投机性购房需求得到有效遏制，多数城市房价呈现松动下降的趋势，调控结果不断显现。博鳌亚洲论坛与会嘉宾认为，要用房地产长期制度改革建设取代直接行政干预的手段，跳出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈，避免房价报复性反弹蚕食调控成果。
“2012年是房地产的转折年。”与会嘉宾、soho中国董事长潘石屹认为，开发商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”的开发模式已结束。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场，通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。
房产税被普遍认为是房地产调控的长期有效手段。财政部财政科学研究所所长贾康建议，“十二五”期间，中国主要一线城市能先后跟进开展房产税征收。他认为，房产税的目的并不是地为了打压房价，实质是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中解决地方政府对土地财政的过度依赖。
贾康认为，双轨统筹是解决目前房价过高的大框架，“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头做好的“托底”事项。对于商品房价，政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税——收税不光是交易环节收税，而且应该在保有环节的高端征税。
“目前房地产调控效果仍是短期的，短期化的问题在于需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说，调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动，从而会影响正常的投资和消费。今后房地产调控的方向在于坚持调控不动摇，同时尽快摆脱调控“短期化”倾向，靠市场配置资源来加快商品住房建设，同时要靠政府干预解决好保障房建设，达到稳定供需，避免房地产调控出现“过冷过热或大起大落”。
中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立说：“限购是在特殊情况下采取的特殊措施，随着房价回归正常，应尽量发挥市场配置的调节作用，在市场化政策没有出台前，不能退出现有调控政。
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