[摘要] 曾为区域销售明星的杭州金星房地产开发有限公司近日“被申请”破产。4月18日媒体消息，广东省顺德市大良区广德业房地产发展有限公司发布公告称拟向法院申请破产。分析原因，除了政策层面限购限贷等因素之外，主要和其融资渠道收紧及周转状况有关系：
曾为区域销售明星的杭州金星房地产开发有限公司近日“被申请”破产。4月18日媒体消息，广东省顺德市大良区广德业房地产发展有限公司发布公告称拟向法院申请破产。分析原因，除了政策层面限购限贷等因素之外，主要和其融资渠道收紧及周转状况有关系：
、银行收紧对开发企业的贷款，尤其是收紧对于中小开发企业的贷款，导致中小开发企业生存环境步履维艰。据悉，建设银行近期已向38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度”。
第二、部分中小开发企业借助民间资本并没有度过难关，反而使其负债累累，面临被洗牌的境地。
无疑，收紧中小房企开发贷款的融资渠道，使中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继，也对于开发商自有资本金比率提出更高的要求。
对于中小企业来讲，自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧，中小房企的发展环境是越来越恶化，这有可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化，整个行业或因银行对于中小房企开发贷款的收紧而导致行业大洗牌加速。
与此同时，一些龙头标杆房企近期的动作更让中小房企无法应对。这个动作主要体现在两方面：首先，大型开发企业率先大幅降价，打破原来市场相对沉寂的博弈周期，让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。其次，大型房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，通过项目自身销售回笼资金，一些标杆房企如万科、招商、保利等，逆势中需求拿地及发展机会，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会。
因此，在大型房企主导未来市场格局发展变化的当前市场，如果中小企业没有办法解决融资问题，销售环节也没有办法突围的话，这些企业也许会在市场调控周期大浪潮中被淹没，整个房地产行业大洗牌有可能会加速。
“下一步政策面控制投资性需求短期不能放松，无论是主观、客观都不敢放。如果放了，市场出现新的变化，那政府是不能接受的。”
4月18日，在上海举行的“2012中国房地产百强企业研究成果（华东）发布会”上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹作出上述表态。
“在2008年出现的开发企业缩工保价的态势重新出现，概括为不拿地，第二不开工，第三缓施工。”秦虹说，要保证房地产市场的稳定，巩固房地产调控的成果，最关键的是不能让先行指标继续下滑或过快过
秦虹作出这番表态的同一天，国家统计局发布的数据显示，70个大中城市中，3月房价同比（较上年同期）下降的城市达38个，较2月增加了11个，这是自2011年9月以来，下降城市个数的月份。
国家统计局城市司高级统计师马晓明称，虽然70个大中城市房价整体下行的趋势未改变，但房价上涨的压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段。
值得注意的是，19日某专业财经媒体报道称，多地地方政府为防经济减速微调楼市政策，手段包括松绑土地出让条件、调整普通住房价格标准、放宽公积金贷款等。
调控能稳定后期市场？
在秦虹看来，现在房地产调控政策的核心是“两手一起抓”：一手控制投资性需求，控制房价上涨；一手抓保障性住房建设，满足市场的刚性需求。
限制投资性需求自不必说，监管层对此已有多次表态。关于满足市场刚性需求，秦虹的看法是，要增加供应。
但未来的市场供应面临缩水的压力。今年一季度，房地产开发投资同比增长23.5%，至10927亿元，增速不及去年四季度的27.9%。
秦虹称，如果扣除拿地的资金、保障性住房的投资，商品房投资增速实际下降的幅度将更为明显。投资增速下滑最快是东部地区，其次是中部，的是西部地区。
开发投资下滑的背面是开发商开工热情下滑。
秦虹并未对此开出“药方”，她只是强调，房地产调控更不能放松，因为调控能保持后期市场的稳定，“特别是控制投资性需求，真的不能放松，否则市场又会出现新的变化和调控取向背离。”
房价下调似乎势在必行。
路透中文网19日发布的一份调查结果显示，2012年中国房价将继续下跌。20家接受路透访问的分析机构中，有11家认为中国2012年第二到第四季度住宅均价跌幅将达10%～20%，6家认为跌幅将在10%以内，1家认为住宅均价将与去年持平，仅有两家认为住宅均价将上涨。
受访的分析机构之所以如此悲观，与其对监管层不太可能放松调控的预期不无关系。在20家接受调查的分析机构中，19家认为中国不会在2012年取消限购。
房企财务模式将更稳健
至于房企的应对措施，秦虹的判断是，越来越多的企业会采取更加稳健的财务模式，“这和过去10年有很大不同，过去10年凡是扩张的企业都赚钱了，今后更多的企业是采取稳健而不是盲目扩张。”
这一判断与银监会前主席刘明康的观点异曲同工。
刘明康此前在一个论坛上称，现时大多数内地房地产商出现负经营现金流，第二季度较季度紧张，而下半年亦会较上半年更紧。“虽然这些企业会透过各种融资渠道以获取资金，但要提醒内地房企来港借贷或发点心债会引起轩然大波。”
不过，调控对于大型房企可能是扩大市场份额的良机。
在18日的百强房企发布会上，中指院上海企业研究中心副总经理杜丙国介绍，2011年百强房企市场份额进一步扩大，市场份额上升到28.1%，比2010年提高1.2个百分点。
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