[摘要] 针对SOHO中国目前唯一自持且招商陷入困境的物业项目前门大街，SOHO中国董事长潘石屹有了新的策略——打破传统商业购物的招商运营模式，进行重新改造，并且计划于今年年底前完成。
8月22日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹很忙：早上从北京坐飞机赶到上海，上午约见郭广昌；中午和上海公司的管理层聊转型；下午和国际五大代理行的高管碰面，切磋转型的看法。早报记者当天下午5时赶到位于世纪大道的SOHO世纪广场(小区网论坛)时，潘石屹刚刚结束与五大行的碰面。
在潘石屹眼中，SOHO世纪广场是SOHO中国在上海的个真正意义上的产品。指着样板间绿色森林图样的地毯和白色的榻榻米，潘石屹说，“东海广场我们买进去已经装修好了。这个项目里面我们重新动过。”
SOHO世纪广场同样面临转售为租。对此，潘石屹称，“（SOHO世纪广场）已经预租一半给上海期货交易所。”
这场外界看似突如其来的转型，据潘石屹说，已筹划了“半年”。
“股民看好原来的销售模式，转型了就是另外一个模式，的冲击就是抛股票，也有人做空。张欣在新加坡跟投资人接触，也得到认可。”潘石屹说这番话前后——8月16日至8月25日，SOHO中国股价跌逾10%。
一种比较普遍的市场观点认为，散售模式，并不是商业地产长远之道，自持模式更符合国际投资者的偏好。SOHO中国的上述股价表现，无疑是反常的。
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四面楚歌
凭借业界称道的销售团队，散售一度是SOHO中国引以为豪的运作模式。
“（这个）商业模式确实不错，为公司创造了很多钱，负债率20%，150亿元现金，未来还有100亿元的销售回款。”潘石屹引用一连串数据，阐述散售所带来的高周转。
“但到今天，这个商业模式（已）是个落后的模式，我们四面楚歌。”潘石屹说。
首要的压力来自地方政府。“你到北京、上海拿地，出让条件里面就说这不许散售，要持有。全中国散售就我们一家，这个理念，政府不欢迎。”潘石屹说。
税费高，也令潘石屹颇为苦恼，他举例称，“赚了10块，要交给政府6块。”
“原来的整个销售基础（也）发生了变化。”潘石屹说，“煤老板、钢铁老板都没钱了，再不转型就有问题了。”
问题已在中报中有所体现。8月16日，在宣布告别散售模式的同时，SOHO中国公布了2012年中期业绩：上半年其实现营业收入12.22亿元，比去年上半年下降约54%；净利润为6.13亿元，比去年上半年下降约65%；毛利率约为48%。在外界眼中，这是一份业绩起伏过大的成绩单，难令投资人满意。
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