[摘要] 今年第一季度,49.3%的购房者是为了满足房地产投资,只有25.5%的购房者是首次购买,而到了第二季度,有投资需求的购房者比例上涨到53.3%,首次购买者占比则下降到了12.7%。
民间资本投资房地产谋变 中国建设报
9月23日,住房和城乡建设部政策研究中心与高和资本联合发布了《2012年民间资本与房地产调研报告》,民间资本投资房地产话题再度成为业内关注的重点。
由于民间资本投资渠道的稀缺,房地产投资一直是中国民间资本的主要出口之一。但随着这一轮房地产调控政策,低迷的楼市使得民间资本受到了较大的冲击。在此背景下,民间资本投资趋势呈现出以下3个方面的新特点:一是民间借贷规模明显缩小。截至2012年3月,山西企业参与民间融资余额约130.39亿元,较去年9月下降了约60亿元;鄂尔多斯民间借贷基本处于停滞状态,大量民间资本回流银行体系,今年1~5月鄂尔多斯
目前,中国民间资本聚集的区域主要还是在山西、鄂尔多斯、温州和陕北。总体而言,民间资本越密集的地区,房地产市场的波动也较大。这些地区的房地产市场也普遍呈现出3大变化:首先是楼市呈现深度调整。温州房价大幅下降,但成交量仍不理想。鄂尔多斯除房屋“抵债”式出售外,基本无市场成交。其次是区域分化明显。温州和鄂尔多斯为民间资金本地积累型地区,民间借贷资金链断裂后难以支撑虚高的房价。山西和陕北属于民间资金外流型地区,本地房地产投资需求相对较少,因此,市场调整有限。最后是住宅投机和投资受限,商业地产成为投资热点。从2011年开始,太原商业用房呈现量价齐升的格局,价格已拉升至每平方米1.3万元。
随着中央对住宅市场的持续打压,普通住宅去投资化已经成为不可逆转的大趋势。未来民间资本与房地产的结合将呈现以下3个方面的新趋势:一是民间资本对房地产市场的“输血”效应将减弱,局部地区将从“输血”变为“抽血”。今年上半年房地产信托新增1213亿元,与去年同期同比减少42%就是很好的证明。二是民间资本仍高度关注房地产,目前主要以机会型投资为主。资金链断裂导致民间资本被“固化”,一部分投资者将从短期炒房者变为长期保值性投资。三是房地产私募股权基金将稳步发展,房地产证券化投资将会成大势所趋。
目前,中国还没有REITs(房地产信托投资基金),普通老百姓100万元以下的资产量级很难找到合适的投资渠道,投资信托和房地产基金门槛又太高,购买商铺和写字楼也不够,根本无法有效地分享城市化带来的红利。但随着投资市场的不断完善,推出REITs是大势所趋。未来的投资市场势必是多层次的市场。资产量级在1000万元以上,可以直接投资房地产基金或者直接购买写字楼和商铺,承担高风险,享受高利润;资产量级在500万元左右的,可以投资房地产信托,承担中等风险,获取较高;资产量级在100万元以下的,可以投资REITs,承担较低风险,获取合适的。
随着美国QE3的正式推出,全球新一轮货币放量的经济刺激方案呼之欲出,泡沫化生存的时代也将来临。但有一点政府需切记,即在货币放水的同时,务必想好泄洪的出口,否则广大老百姓的钱袋势必缩水。
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