[摘要] 城镇化给商业地产带来了新的发展机遇，各路资本纷纷加快对商业地产布局。据中国证券报记者了解，除传统的商业地产运营机构开始从一二线城市向三四线城市延伸外，近期部分龙头房企实质性布局动作不断；一些海外资金蠢蠢欲动，曲线投资国内商业地产。
城镇化给商业地产带来了新的发展机遇，各路资本纷纷加快对商业地产布局。据中国证券报记者了解，除传统的商业地产运营机构开始从一二线城市向三四线城市延伸外，近期部分龙头房企实质性布局动作不断；一些海外资金蠢蠢欲动，曲线投资国内商业地产。
业内人士认为，房企、私募、信托、保险资金都垂涎商业地产蛋糕，这一领域有望迎来“黄金十年”。当前一线城市的优质商业地产处于供不应求状态，但个别二三线城市的在建商业地产规模巨大，甚至超出了当地消化能力，其蕴含的风险不容忽视。
京沪市场成交活跃
与国外涵盖住宅、商业、工业、旅游各个业态的“商用物业”概念相比，我国商业地产的范畴相对狭窄，主要指以写字楼和零售商铺为主的商用物业。2012年随着住宅市池暖，多地商业地产市场也开始从低谷中升温。
根据搜房网的统计，2012年前10月，北京商业地产累计成交总量约为205.51万平方米，呈现平稳增长的趋势。商业地产平均成交价格维持在25000元/平方米以内。业界预计，按照这一成交势头，2012年北京商业地产总成交面积将可能在250万平方米左右，将比2011年大幅增长。
相比之下，上海的商业地产成交呈现出年末翘尾的势头。数据显示，自去年9月起，上海商业项目成交面积逐月增加，增幅达41%。四季度共计成交586247平方米，环比涨幅超40%。受此影响，去年全年上海商业类产品成交均价为18866.4元/平方米，环比上涨约13%，并已连续7年保持上涨。
业内人士指出，以北京、上海为代表的一线城市商业地产需求仍然旺盛，市场空间巨大。去年以来旷日持久的复星SOHO中国上海外滩“地王”之争，成为业界一致看好商业地产的佐证。
2012年，一些重点二三线城市的商业地产市场同样向好。据了解，随着轨道交通等的建设，去年杭州商业地产成交量呈逐季上升态势。此外，武汉商业地产市场也延续了此前两年的火爆，去年前11月写字楼与商铺成交量双双走高，全年成交量同比明显提升。
业内人士表示，无论从长周期还是短周期来看，商业地产市场仍处于上升阶段。其中，在国际金融危机的影响逐渐淡化后，我国经济增速企稳，成为带动商业地产回暖的主要动力。
在这背后，资金的布局已经发生了不小的变化。仲量联行的分析认为，国际金融危机爆发后，不少外资撤出商业地产市场，以保险、信托、房地产资金为主的境内资本强势崛起，大量持有国内商业物业。2012年以来，随着欧美经济形势企稳，部分外资开始大举回潮，但在当前的国内商业地产市场，内资的活跃程度仍然高于外资。
内外资本争相布局
在布局国内商业地产的外资中，来自美国的知名私募股权基金华平投资便是其中之一。近期，华平投资入股同昌盛业(北京)资产管理公司，后者以零售商业地产领域的资产管理见长。华平投资集团董事总经理JosephGagnon曾在签约时明确表示，继续看好中国的商业房地产行业。
相比之下，国内商业地产运营管理机构的步伐显然更快。成立于2012年8月的商业地产运营机构RET睿意德，在短短的4个月间，已完成了在北京、河北、河南、江苏、湖北、云南、浙江、辽宁、黑龙江、山东和山西等地区的布局，共掌握项目40余个，其扩张速度令人侧目。
值得注意的是，在布局一二线城市的优质物业之外，该机构已将触角向广大三四线城市延伸，并在近期与山东临沂的高端家居连锁企业怡景丽家签约。然而前几年，商业地产服务机构更关注高端需求，对三四线城市的市场并不感冒。
“纯粹的住宅开发时代已经过去。”RET睿意德高级董事王玉珂向中国证券报记者表示，城镇化进程带来的消费市场扩大，将是未来商业地产面临的发展机会。其中，三四线城市的中低端商业物业将有大量需求。
对于立志转型的传统住宅开发商来说，商业地产蛋糕如今更显得诱人。近期，专注于商业地产的大连万达集团表示，2012年集团收入达1416.8亿元，这一成绩可与地产龙头万科分庭抗礼。其中，万达商业地产板块去年的销售额已过千亿。SOHO中国将此前的散售模式转型为自持，也意味着商业地产的价值将有所提升。
近期传统住宅开发商加快转型步伐也可能加速。中国证券报记者获悉，万科已于近日在北京成立商业运营管理部门，由万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆亲自挂帅。其加码商业地产的举措终于迈出实质性一步。
万科内部人士透露，此前万科的商业物业多在住宅项目中配建，功能以满足社区生活配套为主，商业部分体量较校成立新部门后，公司将以商业综合体作为主要业态，并拟于今年在北京推出一个数十万平方米的综合体项目。
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运营模式悄然生变
我国商业地产似乎迎来了黄金时代。当前不少城市的商业地产与住宅物业价格“倒挂”现象仍然存在，意味着商业地产价值仍有较大提升空间。城镇化概念的提出，则进一步放大了这种利好。
王玉珂表示，中国城市人口每增长1%，可拉动GDP增长1.5个百分点。未来10年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将进一步拉动消费市常此外，城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将加大写字楼的需求量。
他还表示，相比一二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模建设高峰期，这将新增近1.3-1.8亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入“黄金十年”。
据悉，当前布局商业地产的资金中，以传统房企、私募、信托、保险四类为主，境外资金则主要以私募基金等方式试水，且有逐渐加码之势。有业内人士分析，商业地产领域的潜在市场规模非常巨大。
与此同时，商业地产领域的区域性风险同样不容忽视。业内人士认为，当前一线城市的优质商业地产处于供不应求的状态，但个别二三线城市在建商业地产规模巨大，甚至超出了当地的消化能力，其蕴含的风险不容忽视。
从产品结构的角度看，不难理解上述现象出现的原因。某知名商业地产机构负责人表示，业界对商业地产的认识存在误区，多将商业地产理解为定位中高端的大型商惩优质商铺，而市场对这类产品的需求相对有限。因此，在相当规模的资金投入之后，局部地区已存在一定的泡沫。
相比之下，随着城镇化推动广大三四线城市发展，对中低端的商业地产项目需求开始增加，这也将成为未来市场发展的主要方向。
各路资金的涌入正在使商业地产的运作模式悄然发生变化。高和资本董事长苏鑫向中国证券报记者表示，商业地产传统的“开发-销售”和“开发-持有”模式将发生改变，随着房地产基金规模的不断扩大，资产证券化也将随之成为未来商业地产的发展方向。同时，商业地产开发的专业程度也将不断加强，在其市场份额不断扩大的同时，市场门槛也将逐渐提高。
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2012年大型房企销售额实现稳步增长，土地布局也开始向一二线城市回归。保利地产9日公告，公司2012年全年累计实现签约额1017.39亿元，同比增长38.91%。公司近期斩获14个项目，土地成交总价约107.1亿元。从不少房企近期公布的拿地情况来看，布局重点正在向一二线城市回归。
销售额稳步增长
根据保利地产的公告，2012年12月，公司实现签约面积85.83万平方米，同比增长65.17%；实现签约金额97.07亿元，同比增长72.71%。2012年1-12月，公司累计实现签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%；实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。
此前，万科刚刚公布了2012年全年销售情况。公司全年累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。此外，金地、招商、融创、首创、绿城等房企的销售额也保持稳步增长。
销售增长的同时，大型房企仍在积极扩充土地储备。保利地产就公告，公司近期通过挂牌、拍卖、招标等方式获得了各地14个项目的多处地块，成交总价约为107.1亿元，保利地产拥有其中6个项目的100%权益。
根据中国证券报记者的粗略统计，今年以来，保利地产共计斩获61宗地块，用于拿地的金额已经超过430亿元。尤其是10月以来，公司加快了土地储备的节奏。仅在年底的三个月内，公司就斩获30余宗土地。特别是12月以来，公司更是接连拿地。
可以看到，12月份各地政府大量供地，带动了土地交易的增加。根据中指研究院的统计，12月300个城市各类土地成交面积达到1.3亿平方米，达到年内月度值。其中住宅、商办用地分别成交5246万平方米、2119万平方米，均为年内水平。
土地布局回归一二线
房企在积极拿地的同时，土地布局也在向一二线城市回归。
根据保利地产的公告，公司近期获得的项目主要集中在沈阳、郑州、南京、武汉、广州、重庆、成都等一二线城市。从2012年12月万科新增项目来看，也大多位于上海、成都、杭州、苏州等城市。
中指研究院数据显示，2012年，万科、保利、龙湖、恒大在一二线城市的拿地面积均呈现增长，而绿地、金地、富力、世茂等房企拿地面积虽然下降，但是一二线城市的拿地比重仍在上升。
业内人士指出，大型房企的土地储备速度在下半年逐渐加快，拿地面积和金额均较上半年呈现明显增长。与限购政策出台后房企转战三四线城市不同的是，出于追逐相对稳定高利润的目的，2012年房企回归一二线城市的趋势日益显著，在一线城市及重点二线城市的拿地金额呈现明显增长。（记者 李阳丹 于萍）
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保利地产跻身"千亿俱乐部"仍将保持20%-30%增长 每日经济新闻
又一家房企宣告进入销售额千亿行列。《每日经济新闻》日前从保利地产方面获悉，截至今年12月21日，保利地产签约金额已经突破1000亿元。
纵观2012年，宏观调控持续深入，房地产市场风云变幻，在外界对这个行业一片看衰的行情下，保利地产继续着近年来稳定的业绩表现，除住宅之外，商业地产和旅游地产项目分别取得了近150亿和18亿元的销售业绩。按照“等量拓展，适度规模”的原则，保利地产目前为止已新增了约980万平方米的土地储备，为明年备足货量。保利地产指出，作为一家定位为“成长”的企业，发展仍然是位的，“后千亿”时代将有信心保持每年20%~30%的增长速度。
签约金额突破千亿
调控政策会持续多久？谁是下一个千亿级房企？2012年，这两个疑问一直伴随着处于“水深火热”的房地产行业，持续调控之下，房地产市场“忽冷忽热”、疑云密布。尽管对未来的政策走向各方观点不一，但保利地产至少为业界解答了其中的一个疑问。
据此前数据，今年前11个月，保利地产已经实现签约金额920.32亿元。日前，经保利地产副总经理胡在新证实，截至2012年12月21日，其签约金额顺利突破1000亿元。
国家统计局数据显示，1~11月份，商品房销售面积9.17亿平方米，同比增长2.4%，为今年来首次正增长，销售金额为53525亿元，同比增加9.1%。而保利地产销售额同比增长为37%，再次跑赢行业。此外，截至2012年12月20日，保利地产销售整体去化率高达81%，高于2011年的68%，平均开盘当日去化率达到52%。
刚需产品为重是保利地产制胜的关键。《每日经济新闻》记者从保利地产处获得的数据显示，截至12月20日，保利地产产品中自住需求的购房者比例达到85%，首次置业比例达82%。在自住需求的客户中，保利地产客户首次置业比例高达96%。
历年以来，在保利地产的产品结构中，刚需产品始终保持着相当大的比例。2011年，旗下144平方米以下的普通住宅成交套数占比就达到了90%。
用“全面开花”来形容保利地产今年在各个区域的表现或许更为恰当。数据显示，保利地产在珠三角实现销售额高达288亿元，长三角地区突破140亿元，北京公司单个公司销售突破100亿元，成渝地区销售额也达到了120亿元。
与此同时，保利地产已进驻区域市场份额大幅提升，前十一月市场占有率达到1.72%，较去年增长0.48个百分点，在北京、广州、成都、佛山、天津、武汉、包头等七个城市排名，上海、南京、合肥等六个城市排名进入区域前三。
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央行：2012年GDP同比增7.8% CPI同比上涨2.6%
住宅商业双轮驱动
产品多元化的保利地产一次次刷新其留给外界的固有印象。除住宅产品在整体销售中依旧占据较大比例之外，商业地产继续贡献稳定业绩，而旅游地产产品的热销则无异是保利地产带给投资者的惊喜。
保利地产今年千亿销售额中，住宅类产品占比，比例接近85%；商业地产销售额接近150亿元，住宅商业双轮驱动卓有成效。此外，保利地产的旅游地产项目也已步入收获的季节。
《每日经济新闻》记者了解到，在商业地产的销售方面，保利地产以高端写字楼和公寓为主，其中，广州保利中达广场销售额超过36亿元。
对于大型商业，保利地产则以自持为主。保利地产的商业自持和运营在传统的写字楼之外，早已延伸至酒店、商场、综合体，乃至商业地产的模式——会展。据不完全统计，截至2012年10月，保利地产旗下的会展、写字楼、购物中心和写字楼已经贡献了超过7亿元的运营。其中，保利地产水城综合体项目运营接近2.5亿元，保利世界贸易中心运营接近3亿元。
在住宅商业“双轮驱动”的战略之下，商业地产在保利地产业务板块中越发显示出了重要性。据记者了解，今年保利地产将商业公司提升为一级子公司，加大了对商业运营的重视。
2011年，保利地产首次进军旅游地产市场，其位于广东阳江海陵岛的保利银滩项目也在近年取得了良好的销售业绩，数据显示，其今年的签约金额已经接近12亿元；此外，保利地产位于成都的石象湖项目年内开盘销售已近6亿元。
据记者了解，除商业、旅游地产之外，保利地产近年来在养老地产等新兴领域也已经开始了业务拓展。相关分析认为，在保持业绩稳定增长的同时，保利地产在公司的多元化经营上业已取得重大突破。多元化经营也有利于拓展公司新的利润增长点，同时也降低了企业过分依赖于单一业务所带来的风险。
明年仍可提供千亿货量
数据显示，截至11月底，保利地产房款回笼约816亿元，为企业注入了强劲的现金流。同时，保利地产年内新增贷款393亿元,净增贷款112亿元，有息负债占41%，负债结构稳定。相关分析指出，基于良好信誉和竞争优势，保利地产有较强成本议价能力，融资成本明显低于同行业平均水平。基于此，在今年的土地市场上，保利地产仍有适量的补充。
数据显示，截至目前保利地产今年已经拓展土地26块，计容积率面积约980万平方米，预计能为公司补充近千亿储备。
根据保利地产今年11月份的销售简报，前11个月，保利地产实际消耗的货量约815.3万平方米，而去年保利地产新增的933万平方米的土地储备面积几乎与今年等量。据《每日经济新闻》记者了解，在土地储备方面，保利地产其实一直秉承的是“等量拓展，适度规模”的原则，即消耗了多少，就适量补充多少，以为来年储备充足的货量。
在调控持续深入的市场形势下，业界对明年市场走势的判断其实一直持有不同观点，同时，房地产企业在土地储备上的投入也因此有所缩减，保利地产在土地市场则维持了一贯的策略，但从土地成本以及资金状况来看，保利地产的这些举动或许并不能称为“激进”。
根据记者的了解，在今年保利地产新增的项目中，与其他企业合作开发的比例较往年有所提高，按照权益比例计算，截至目前保利地产实际的拿地支出仅为218亿元，拿地成本仅为3463元/平方米（楼面地价），与往年相比处于较低水平。在业内人士看来，合作开发其实有利于降低土地成本和融资成本，不失为提高项目开发的安全性的有利措施。
土地上的充足储备充分保障了保利地产未来一年的可售货量。根据保利地产方面透露的数据，截至目前，保利地产仍有推出待售资源近300亿元，预计今年新开工面积将超过1200万平方米，能为公司明年提供超千亿货量。
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有信心保持20%~30%增长
基于近年来稳定的业绩表现以及及时补充“粮食”，保利地产对明年的销售业绩保持着充足的信心，但跨入“千亿俱乐部”之后的保利地产将保持怎样的发展姿态则是业界更为关注的话题。
不管是百亿还是千亿，保利地产作为一家定位为“成长”的企业，发展永远是位的，胡在新指出。
业界观点则认为，长期来看，中国城镇化的不断深入为大型房地产企业提供了巨大的发展空间。
目前，我国城镇化率刚超过50%，如按户籍人口计算仅35%左右，远低于发达国家近80%的平均水平，还存在很大的潜力空间。城镇化的不断深化将为房地产发展提供源源不断的内生动力。此外，目前中国房地产市场还没有一家企业市场占有率能超过5%，这意味着伴随着行业集中度的提高，地产排头兵们在城镇化进程中将分得更多红利。
根据今年半年报的数据，截至上半年，保利地产已经进入了40个城市，其中大部分是仍具备较大发展潜力的二三线城市，意味着在城镇化这个机遇中，保利地产其实已经占得了先机。
按照保利地产此前多次表述的公司战略，这家定位成长的企业仍将坚持以市场刚性需求的中小户型、普通住宅开发为主的发展战略不动摇；秉承“中心城市的城市中心”原则，逐步加大中心城市商业地产投入，实现住宅、商业投资比例7:3，实现持有物业达到总资产的10%。
此外，保利地产还将持续扩大养老地产、旅游地产的行业领先优势，有计划地试点和推广打造多元化的产品结构，实践其盈利模式，以完善的全产业链条充分培育新兴细分市场，形成成熟的产品线，为公司持续稳定发展做好铺垫。
持续发展的大环境已经具备，保利地产认为，后千亿时代，尽管基数已经增大，但保利地产仍有信心保持每年20%~30%的增长速度。
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