[摘要] 近几年，房地产行业需求旺盛，业绩持续增长，但资本市场的投资者对此并不“感冒”，房地产板块的估值一降再降，目前的估值已至9倍市盈率附近。不管房地产板块业绩如何增长，投资者始终盯准房地产政策：政策一紧，股价就跌；政策一松，股价就涨。这样的投资逻辑合理吗？一个持续增长的行业真的只值9倍市盈率吗？
近几年，房地产行业需求旺盛，业绩持续增长，但资本市场的投资者对此并不“感冒”，房地产板块的估值一降再降，目前的估值已至9倍市盈率附近。不管房地产板块业绩如何增长，投资者始终盯准房地产政策：政策一紧，股价就跌；政策一松，股价就涨。这样的投资逻辑合理吗？一个持续增长的行业真的只值9倍市盈率吗？
我们对于房地产板块的估值应该跳出原有逻辑，从一个全新视角来审视。
政策调控的目的并不是限制房地产的供给，也不是限制刚性需求，而是对于投资性需求进行限制。国内的刚需依然十分旺盛，足以支撑5至10年的房地产市场发展。这几年，在严厉的房地产政策调控之下，房地产公司的业绩依然保持连续4年的快速增长，充分说明了房地产调控并不会阻碍房地产公司业绩增长的步伐。因为，对于房地产的需求是真实存在的，需求决定了行业发展的速度和空间。房地产行业的投资逻辑不应过分关注政策，更应该关注业绩。
政策限制房地产行业的原因是该行业需求过旺，需要用政策来进行合理引导。反过来想想，需求旺盛不正好说明行业景气度高。而那些需要政策扶持的行业恰恰是因为暂时的需求不足，甚至还有一些行业在政策扶持下，依然发展缓慢，这类行业你愿意投吗？
有人会说，投资要考虑行业发展的持续性，这一点对于中国的房地产企业来说不是问题。中国的城镇化率仅50%出头，与发达国家相比，还有很长的路要走。粗略估算，要达到70%以上的城镇化率，至少还需20年，因此房地产公司再保持15至20年的增长是可以预见的。
市场一直担心房地产公司的再融资问题，害怕增发新股摊薄。其实，这有点过度担忧了。从的情况看，像万科之类的龙头企业，手里握有大笔现金，净资产率更是创出历史新高，根本用不着大规模再融资。持续向好的现金流，让房地产行业越来越与大消费行业接近。
房地产行业与医药行业具有较强的可比性。医药行业曾经因为药品降价政策和医药招标政策，让市场唯恐避之不及，估值水平一压再压。然而医药公司的业绩保持连年增长，药品降价没能阻止医药龙头企业的成长。后来在事实面前，市场终于醒悟，重新审视了医药行业，并给出了30倍以上的市盈率估值。现在的房地产行业与当年的医药行业所遇到的情况如出一辙。为什么在政策调控之下，这两个行业依然能够稳定增长？原因只有两个字：需求。
房地产行业和普通的加工制造业相比，谁的盈利能力更强？一般的加工制造业存货基本上都会贬值，所以这些企业天天担心库存；而房地产公司的存货放着不但不怕贬值，还会增值。房地产行业的毛利率达30%，高的甚至超过50%。而加工制造业的毛利率平均只有10%左右，成本稍微波动，就容易亏损。如果让你去投资实业，你更愿意投资哪个行业呢？在A股市场中，普通的加工制造业尚且给到15至16倍的市盈率估值，凭什么房地产行业只值9倍估值？
目前A股房地产板块仅有9倍的市盈率是不合理的，无论从企业成长性、业绩确定性、业绩稳定性来说，还是从行业间的横向对比来看，房地产板块的估值水平都应该像医药行业一样，彻底来一次价值重估，而且对于龙头企业应该给予更多的估值溢价。
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