[摘要] 去年下半年以来的土地市场一路升温，即便是标志着调控政策新一轮升级的国五条出台，也依然不能浇灭企业们在土地市场热情。
去年下半年以来的土地市场一路升温，即便是标志着调控政策新一轮升级国五条出台，也依然不能浇灭企业们在土地市场热情。4月9日，北京（楼盘）石景山区鲁谷路C2商业金融用地，被新能（北京）国际房地产开发有限公司以11.65亿竞得，楼面价为每平方米2.13元，溢价率高达174%。4月10日，经过336轮激烈竞价后，上海（楼盘）浦东发展置业限公司最终以有65.43%溢价率竞得上海浦东唐镇新市镇总面积达12万平方米的D-05-01住宅地块，并以楼面价每平18199元、总价37.75亿元成为今年以来上海单价、总价的双料地王。4月11日，北京土地整理储备中心公布通州台湖地块招标结果，对底价为9.1亿的台湖地块，福州（楼盘）泰禾房地产开发有限公司给出19.3亿元报价名列中标。以此计算，该地块楼面价超过万元，达每平方米1.18万，溢价率高达112%。
按照以往经验，每一轮调控之初土地市场都会经历一段低迷期，持续时间长则1年以上，短则3-4个月，而像本此调控这样，土地市场不仅完全没有受到任何影响，拿地积极性反而有增无减情况，着实非常罕见。之所以当前土地市场会产生上述“愈调愈热”情况，我们认为可以从以下三个方面考虑：
从企业角度出发，一方面，受益于2012年房地产市场交易量回暖，相当一部分企业借此回笼大量的资金，同时负债率也较11年大为改观，客观上具备拿地资金条件；另一方面，在2011年一整年到2012年上半年接近一年半的时期内，很大一部分企业都采取了“卖房不买地”企业战略，从主观上确实有补仓需要。
从地方政府考虑，11年土地市场不景气，流拍率上升倒逼地方政府调低出让底价，然而即便地方政府主动降低交易门槛，愿意出手拿地的企业（尤其是民营企业）依然门可罗雀，地方政府面临财政危机愈加凸显。而到了2012年，随着市场行情的转好，企业的拿地热情重新被点燃，土地市场再度成为卖方市场。在这样的背景下，地方政府上调出让底价自然水到渠成。
从政策方面来说，本轮貌似来势汹汹的“国五条”正在面临失效的尴尬。国务院版本中最重要的三项条款几乎无一落地：限贷方面，仅有北京一个城市对公积金贷款首付比例作出调整，其他城市均无响应；限购方面，只有沈阳政府宣布从原来的二环限购改为全市行政区域限购，长沙（楼盘）、贵阳等区域限购的城市则无一跟进；关注的20%的个人所得税，即使是北京、上海这样住房信息交易系统建设得比较完备的城市，也只做出了类似“有条件开征，无条件仍然按原有办法计征”的承诺。被地方政府提得的是房价控制，而这恰恰是最容易通过行政手段控制的一个目标，对楼市并不能产生实质性影响。在这样利空出尽的背景下，一部分选择观望的企业最后的疑虑也被打消，从而进一步推高了土地市场的热度。
综合以上三点，我们非常理解当前企业对土地市场的热情，但是仍然想在此提醒企业：在当前的这个时间点不宜过分乐观。在当前这样一个热度下，尤其对于热门地块，企业一旦进入则很有可能“被地王”，而在调控常态化的今天，“地王”所带来的的风光早已被其未来潜在的风险掩盖。一方面，在这一个人人高周转的时代，地王项目普遍开发的长周期无疑将拖累企业整体的周转速度。典型例子如中海地产在上海长风的紫御豪庭，该项目从拿地到上市的周期长达32个月，远远高于旗下其他项目的开发周期；另一方面，支持企业拿下地王的最重要的动力在于，企业相信在地王项目上市的时间点，项目所在地房价将跑赢当初拿地时的价格。这场赌局在过去的黄金十年几乎没有输过，但是——时代在改变，重点城市尤其是一二线城市的房价，早已不再是过去翻云覆雨的疯狂时代，当下的地王项目未来很有可能将面临房价跑不过地价的尴尬，从而给企业资金链形成拖累。
根据我们对企业的调研，很大一部分企业已经表现出对当前市场上追高拿地现象的忧虑，在这个基础上我们判断，二季度到三季度的土地市场将在一季度的基础上有所降温。
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春节期间楼市成交大涨”、“多家开发商调高年度目标”、“一月份多城房价环涨”……春节刚结束，楼市便被众多利好消息撩拨得欢声阵阵。但是，近日一则关于当年的红牌楼“地王”世纪华荣房地产开发有限公司退地的消息让楼市的欢声戛然而止，国五条的出台更是加剧了这种态势。
昔日“地王”退地 楼市蒙“阴影”
2013年2月20日，成都市国土局官方网站上挂出一则土地出让公告：2012-110的成都市武侯区红牌楼北街2号住宅用地将以4500元/平方米的价格拍卖。虽然只是一则平常的土地出让公告，却让业界的心凉了起来，因为该宗地块正是去年被世纪华荣收入囊中的“地王”。
去年8月23日，从拍卖会现场鏖战26轮，红牌楼北街2号住宅用地终以7600元/平方米楼面地价，总价1.32亿元被成都世纪华荣房地产拿下，溢价率136%，随即刷新了成都土地市场当年新高。“世纪华荣”是一家具有相当资本实力和开发经验的开发商，因此对于当时“地王”事件被认为是有备而来。但是，“世纪华荣”却选择在此时退地，无疑给楼市蒙上了一层“阴影”。
成都市国土局：“地王”退地属个案
2月22日，记者联系到成都市国土局土地利用处陆处长。他表示：“世纪华荣目前已经走完土地退回流程，地块再次走上拍卖台是顺理成章的。根据退地管理条款，该企业此前参拍的1500万元保证金将损失。”陆处长认为，这次退地应作为个案来看，对土地市场整体不会有影响。就此，世纪华荣方面一直保持沉默，婉拒媒体采访。
据了解，这次退地，就成都土地市场而言，是自2004年“8.31大限”开始，所有“协议转让”土地全部改为“招拍挂”程序后，推向市场的首次。
业内专家：昔日拿地不理性终食“苦果”
退地的损失不小，世纪华荣为何还作断腕之举？
成都瑞驰机构总经理冯珏算了本账：楼面地价7600元/平米，加上报建、建安成本、地下室改造等成本，开发成本直逼12000元/平米，而红牌楼区域新房价格目前大致在11000元/平方米左右(小区网论坛)。另外，该地块按照规划只有3500平方米左右商铺，因此依靠商铺拉高销售价格的打算也失败了。事实证明，世纪华荣断腕“退地”是经过深思熟虑的。
宗地位置
“与08年那次天灾不同，这次纯粹是因为开发商当初不理性造成的。”思源机构经纪市场研究总监孔祥虎认为，以“国五条”为信号，近期调控收紧的风声已经来临，成都土地市场在可见的两个季度内很难再出现如去年下半年7000多到8000元/平方米的高价“地王”，另一方面看，进驻成都的品牌房企，也很少会以高价格拿地。因此这次退地事件一出，客观上给整体市场敲了个警钟，其后续作用在3月份的土地拍卖中就能看到。
上一次险些出现退地情况，是在2008年大地震前后，地震造成的开发延后和土地贬值，使多家开发商面临割肉退地的风险。当时一家“正字头”本土企业即开始进入了退地程序。所幸成都市政府刚刚出台的购房优惠政策、以及土地开工延迟政策，最终直接刺激了该企业取消退地程序。
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