[摘要] 报道国务院发展研究中心首次公开为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告，勾勒出一幅详尽的改革“路线图”。方案中，有关房地产市场的改革措施主要围绕在小产权房、土地制度和房产税三个方面。
国务院发展研究中心首次公开为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告，勾勒出一幅详尽的改革“路线图”。方案中，有关房地产市场的改革措施主要围绕在小产权房、土地制度和房产税三个方面。“383方案”对于小产权房的改革指出“在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决历史遗留问题。”这也让有关小产权房入市的猜想有了更明确的时间表和解决方式。
对市场影响巨大
所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
而“383方案”在土地制度改革方面指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，收缩政府征地范围。对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
农业部政策法规司原司长郭书田认为，解决土地的市场化问题，将农村集体所有制土地与城市土地一样纳入市场化路径是可行的。
但郭书田也表示，这样的改革会断了地方政府的土地财政之路，因此必须配套进行财税改革，改变中央财政与地方财政的关系。
江苏苏鼎房产研究所所长宋坚也表示，如果不改变中央和地方的财政分配比例，小产权房即使可以入市，那么入市之后的各种配套、生活设施建设问题，都有可能为居民的生活带来不便。
降房价？期望不大
“383”方案对于小产权房的入市想法，让那些挣扎在买房道路上的纠结买房人看到了一缕曙光。即使是这样的一缕曙光，在众多业内专家分析之后，现在看来，也不那么明亮。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”大致有两个办法：
、购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。这样对于政府来讲，政府还有可能从“小产权”房转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”。
第二、地方政府购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买商品需求资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。
也就是说，即使小产权房入市，想维持房地产市场的正常运行，也不会以现行的价格入市，而会进行土地价格补偿，补偿金额成为关键。如果补偿额高到与目前商品房市场价持平，小产权房就会失去价格优势。
宋坚也表示，小产权房如果真的入市，会把房价往下拉。但是，这样的情况出现，希望不是很大。从目前的情况来看，政府在小产权房入市上还没有开过这个口子，就算现在提出了整个方案，也只是一个想法。而这个想法具体要落实，然后对我们的楼市产生影响，应该还需要很长的时间。“现在对于房价，要做的，就是要让房价不要涨得那么快。”
知名财经评论员叶檀也表示，在做出重大决策之前，我们必须想明白自己能否承担市场变革的后果。因为补偿会造成无数纠纷，现有的土地财政需要由切实的房产税、消费税得到弥补。
“383”方案中，涉及到房地产市场的改革措施主要围绕在小产权房、土地制度和房产税三个方面。业内人士表示，“383”方案一旦成真，房地产市场会产生根本性改变，对增加供给、平抑房价起到积极作用。
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