[摘要] "我们的产品以中高档为主，目前销售情况不理想，也在酝酿价格下调，但是又怕老业主维权问题引发不稳定因素，年初制定的目标现在很难完成。"上海一中型开发企业副总裁无奈地对记者说。
二手房砍价降价谁高招 一步到位直降最得法
（来源：新闻晨报）价格，是二手房买卖双方最根本的关注点和矛盾所在。因此，为了尽快获得成交，当前绝大多数挂牌业主都采取了降价策略：有人直接调低了挂牌房源价格；有人维持原挂牌价格，但议价空间有所放大或改变了税费分摊方式；为了让自身房源的议价空间更为抢眼，个别房东甚至提高了挂牌价格。
显性降价：直接调低挂牌价
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韩菲的房子在中介门店已经挂牌4个多月。她的计划是卖掉这套2房1厅的老公房，换购一套大的两房两厅。6月份开始挂牌时，她走遍了小区周边的中介门店，然后定了一个较高的挂牌价格，“先试试水再说”，她想。之后的一个多月，看房的人寥寥无几，但因自己没有看中购房目标，所以韩菲也不着急。
又过了1个多月，韩菲在看了多套房源之后，初步选定了几个购房小区，但自家的房源仍就少人问津。她开始意识到挂牌价格过高了，因此和经纪人沟通后，把价格调低了5万元，比同一小区内同等面积的2套房源挂牌价低了3万元。之后，看房者数量明显增多，并很快达成了交易。
对于诚意卖房的业主而言，看房者的数量是决定他们信心的关键。因此，随着市场看房人数的逐渐减少，房东的心态也越来越焦急。一部分人开始放下身段，采用直降挂牌价的方式来吸引看房者。这其中，既包括听从经纪人建议而降价的房东，也有主动找到经纪人要求调整挂牌价格的业主。
据德佑地产新湖店经理高建透露，当前，采取直接降价方式的业主大多属于急售型，或是急需资金周转生意，或是存在改善购房需求。他们对于降价的幅度则可以分为两类。一类是直接把价格调整到心理底线，一类则是降价的同时还留出一部分议价空间。如上海中原曹杨板块区域经理肖姚透露，在门店周边的多个小区内，有3%-5%的挂牌房源业主主动来电调低了挂牌价格，降价幅度在5%左右。此类房东均表示，调整后的挂牌价格已经是他们接受的水平，不再接受进一步议价。而在五角场板块，合富置业分行高级经理陈昌则透露，板块内近期有将近20%的房东直接调低了挂牌价格，降价幅度在2%-3%。在此基础上，房东还可以再接受2%-3%的议价空间。
从上海中原、德佑地产等中介门店的反应来看，降价后的房源普遍能够吸引到比其他房源更多的看房者。在房东价格预期底线相同的情况下，直接降价的房源成交速度往往较快。
■短评：挂牌价格对购房者产生的印象最为直接，因此较低的挂牌价格比讨价还价的空间能更快吸引购房者的眼球。不过，在定价时，房东还需注意，除了尽量找一些可比性强的比价对象外，还要结合房源的优缺点适当调整价格。毕竟，能促使购房者尽快出手的主要动力还是房源的综合性价比。信义房屋分析师朱平平认为，在同一小区内，朝北的房源比朝南的房源价格可低20%。而在一些拥有景观资源的小区内，景观视线范围的大小也对房价起着一定的影响作用。
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