一二手房价连续八个月倒挂 或是市场回调前兆

房天下综合整理  2011-11-11 14:21

[摘要] —二手房价格互动往往成为各界研判楼市走向重要的“风向标”。今年，在楼市调控政策、高库存压力、新房密集供应等政策与市场的联手发力之下，一方面一手房价格折扣屡创新低，另一方面二手房价格因业主惜售而出现停滞，这使得北京楼市出现一手房与二手房价格“倒挂”的怪象。

（来源：京华时报）—二手房价格互动往往成为各界研判楼市走向重要的“风向标”。今年，在楼市调控政策、高库存压力、新房密集供应等政策与市场的联手发力之下，一方面一手房价格折扣屡创新低，另一方面二手房价格因业主惜售而出现停滞，这使得北京楼市出现一手房与二手房价格“倒挂”的怪象。

近日，本报记者通过实地走访通州、亦庄、大兴、昌平和房山等今年楼市热点区域调查发现，目前北京一手房与二手房价格“倒挂”已呈星火燎原之势，从通州局部区域的个别案例蔓延到各个远郊区域，与今年新房价格呈现相似的曲线。

值得注意的是，一二手房价格倒挂曾在2008年年底频繁出现过，这通常是市场回调的前兆。而随着新盘的大幅降价或低价入市，楼市供需倒挂的现象将愈发明显。当二手房在新房压力下不得不降时，反过来又会再次刺激新房下行。在业界看来，一二手房价格倒挂的快速蔓延意味着楼市拐点加速到来。

昌平

二手房价3个月内下跌两成

昌平区域是在售新房主要分布的热点区域，新房价格因供应的大幅增加开始出现明显探底。记者调查发现，位于霍营的首开国风美唐，目前在售均价21000元/平方米，价18000元/平方米；位于回龙观的东亚上北鑫座为商住两用，价为14900元/平方米。位于昌平县城的金隅万科城目前在售均价为14000元/平方米，而其二手房源均价在15000元/平方米左右，出现明显的一二手房价倒挂。

在周边降价促销的一手房影响下，昌平二手房销售区域主要集中在回龙观、北七家、昌平县城等地，二手房报价主要分布在12000元-19000元/平方米，相比调控前下降了10%左右。

“3个月前，回龙观的二手房价还是23000元-25000元/平方米，现在价格普降到16000元-17000元/平方米”，回龙观小区一位二手房中介门店的工作人员小蔡告诉记者，在3个月内，二手房价下跌了两成多。

在小蔡所在门店的房源展示板上，不少被标上“业主急于出手或特价房源”等字眼，“龙泽附近一套100多平方米的两居室，报价已经从240万降到不足200万了。但现在观望的人太多，买房的都希望能降得再多一些”，小蔡无奈地摇了摇头。记者发现，该中介门店地处回龙观区域最繁华的一条街道上，间隔不远处还有几家同样经营二手房的门店。11月7日下午5点左右，行人来来往往，但这几家门店内却门可罗雀。

据链家地产市场研究部统计，10月，昌平区二手住宅成交均价为16700元/平方米，环比9月成交均价16866元/平方米下跌1%。随着区域一手房供应量增多与价格的下调，昌平区域内二手房正面临较大压力。

现状

价格倒挂持续8个月

来自我爱我家提供的数据显示，一手房与二手房价格倒挂现象出现在2008年和去年个别月份。今年3月开始，这一价格倒挂现象已持续8个月。

我爱我家首席分析师孔丹表示，继今年1月出现一二手房价格倒挂之后，从今年3月份开始，一二手房价格倒挂已经月月出现，其中在今年3月，北京一手住宅成交均价为18269元/平方米，而二手住宅成交均价23536元/平方米。统计显示，今年10月份，北京一手住宅成交均价为20670元/平方米，而同期二手住宅成交均价22183元/平方米。

对于一二手房价格倒挂现象出现的原因，链家地产首席分析师张月认为，从一二手房定价机制上看，二手房定价更多的是依据商品房的价格而定，但是在目前市场调控下，开发商选择了加大优惠幅度，这使得商品房价格出现了低于二手房的现象。同时，受到限购无法换房的影响，许多二手房业主惜售心态愈加明显，导致挂牌出售价格居高不下，而一手房货量大，而且开发商存在资金链的问题，需要随时调整价格更是促成商品房降价幅度超过二手房的主要原因。

对策

中介门店兼做售楼处

一手房传导而至的信号，令二手房市场蒙受巨大压力。在一二手房价格倒挂之下，小中介公司受不了调控重压选择关门的数量逐渐增加，而大公司则逐渐开始选择拓展业务品种，增加新盈利点，部分公司选择了增加对目前成交量价齐涨的租赁业务重视程度。

中介公司从居间转到兼顾代理，门店不仅只挂售二手房，还开卖一手房，这种现象被称之为“一二手联动”。中原等在房地产销售覆盖了项目前期策划、商品房代理和二手房中介的全业务型公司。在2009年至2010年二手房市场比较好的情况下，虽然也有这类业务，但重视程度都不高，而在目前市场萧条的情况下，这种一二手联动卖房的形式可以说是对公司销售能力提供了新的业务增长点。

此外，联动销售也越来越多地得到最近楼市新上市项目开发商的青睐，对于目前淡季下的开发商而言，通过中介的多网点共同分销也能程度地宣传项目，用的宣传成本收获最准确的意向客户。在目前限购政策下，有意向、有能力、有资格的购房客户相比之前的黏度降低很多。通过中介门店的筛选，可以非常明显地加速库存楼盘的消化速度，加快房地产开发企业资金的流通，实现有效融资；中介公司也可以通过这种方式，在不增加人员的情况下，降低中介费降低带来的影响，可以多角度经营来获得更多的市场份额。

房山

新房项目价格惊现“倒挂”

与城区及其他郊区不同，房山区域二手房市场非常小，商品房占市场交易比例非常高。二手房成交量基本全市占比在2%-3%之间。然而，根据链家地产市场研究部统计，自7月起，房山商品住宅成交均价一直保持下降趋势，均价为14717元/平方米，较上半年下降约12%。

随着新房价格不断下探，今年不同月份入市的房产项目价格“倒挂”现象非常明显。

2009年的长阳地块次让房山市场进入北京主流购房者眼中。在2010年直到今年7月份房山都占据了北京楼市非常重要的位置，特别是在限购后的最初几个月，成交量在全市占比超过20%。万科、首开、绿地、城建、金地等开发商均在区域内有所举措。但是最近从8月开始，房山成交量连续下滑，10月份更是创造了429套的低成交量，不足限购之初的一半。价格倒挂在今年4月份曾出现，作为北京“限房价、竞地价”的普通商品房项目，4月15日，中铁建·长阳国际城均价1.25万元/平方米，相比周边万科长阳半岛等项目价格低5000元左右。短短两天的时间里，长阳国际城首期01及08地块1594套全部完成选房认购，比预售方案公布的选房时间提前3天结束。不过，随着楼市调控的持续，越来越多的低价项目出现在房山。位于房山窦店的水墨林溪目前项目均价为8500元/平方米，其中3居起价只有7600元/平方米。

随着低价项目的大量涌入，同一项目在不同月份的销售价格也出现明显的价格倒挂。记者本周在位于房山窦店某项目售楼处发现，今年6月该项目成交均价为10128元/平方米，10月新一期项目价格降至9954元/平方米。

张月表示，房山销售客群主要为年轻的首次置业刚需人群，经济承受力相对有限，考虑更多的是自主需求，房山板块在售产品以高层板楼居多,同质化相对严重，且多以低总价、低首付吸引购房者。随着调控的深入和供应的不断增加，房山各楼盘的去化率逐渐走低。目前多个楼盘30%-40%的去化率，开发商的销售压力将越来越大。在通州等房价大跌的影响下，房山也已经到了大调整的边缘。