[摘要] —二手房价格互动往往成为各界研判楼市走向重要的“风向标”。今年，在楼市调控政策、高库存压力、新房密集供应等政策与市场的联手发力之下，一方面一手房价格折扣屡创新低，另一方面二手房价格因业主惜售而出现停滞，这使得北京楼市出现一手房与二手房价格“倒挂”的怪象。
大兴
部分区域一二手房价差1000元
11月6日，在大兴区西红门地铁附近，小刘跟他的同事正百无聊赖地聊着天。见有人从地铁里出来，小刘便跑上去发一张周边二手房源的清单。
在这张列表上，记者看到，目前大兴二手房均价普遍在13000元-18000元/平方米之间。据小刘介绍，大兴区目前在售的二手房有9成左右均出现价格下降，其中，降幅在100-300元/平方米的占7成。
个别项目出现一二手房价倒挂现象，如路劲领海世家，目前在售均价16393元/平方米，其二手房成交均价约为17400元/平方米。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，随着区域内几条地铁线的运营，大兴区域逐渐成熟，相对通州等其他区域而言，配套和交通都相对比较到位，但在最近随着调控政策的影响以及供应的增加，部分项目的价格出现了明显的波动。整体来说，目前大兴市场促销项目明显增加，但实际割肉的项目不多。而二手房方面，由于大多数房源以小业主自己持有，并不急于抛售，他们没有资金压力，并不着急出售。其次，二手住宅租赁市场相对受政策影响不大，租金相对较高，因此一些业主由于惜售，他们更愿意把房屋出租收取租金。
通州
房价倒挂逼中介关店撤离
作为调控重灾区，通州的新房成交均价一跌再跌，不断大幅跳水，其中，8月至10月，通州楼市的成交房价出现了非常明显的松动，房价实现了17000万/平方米、16000万/平方米、15000万/平方米、13400元/平方米到东亚13200元/平方米的连续跳级。新房价格跳水使得该区域一二手房价倒挂明显，不少准备购置二手房的购房者转入新房市场，通州低迷的二手房成交量雪上加霜，不少中介门店兼卖新房来拓展业务。
通州房价跳得最快，也摔得最惨，不少项目以大幅降价来换取成交量。以京贸国际城为例，该项目前期在售价格为19800元/平方米，目前在售产品起价仅为13400元/平方米，上周成交均价14000元/平方米左右，价格下调幅度高达近30%。记者从北京中原地产提供的一份数据中看到，京贸国际城的价格获得了市场较高的接受度，该项目以62套的成交量成为上周（10.31-11.6）签约套数的名。
同时，通州二手房价格也在下调，但因业主不着急用钱等多方原因，一二手房价出现倒挂。价格悬殊使得通州二手房交易遭遇滑铁卢，其成交量受到抑制。根据北京房地产交易管理网的数据统计，10月份，通州二手住宅网签总量为404套，环比9月份下跌14%，与去年同期相比更是大幅下跌了35%。记者在走访通州时发现，尽管是周末，但二手房门店中几乎无人问津。
天时名苑附近一家二手房门店的小李告诉记者，二手房成交确实不怎么理想，“你看对面的天时名苑，它的二手房价格在1.5万元/平方米—1.6万元/平方米之间，新房是1.5万元/平方米起，从价格上说二手房稍微贵点，但是新房都是大户型，总价比较高。”记者从北京中原地产提供的一份数据中看到，天时名苑的成交均价为1.57万元/平方米，上周该项目的成交量也不错，共成交17套。
位于新华西街附近的中介门店工作人员表示，受成交量的影响，不少中介门店已经撤离通州，转向大兴等成交量较好的区域，“现在的人员流动性比调控初期小多了，现在能留下来的都是做这个行业很久的，比较有经验，要不依靠那点底薪也不好干啥，电话费、房租等都是不小的开支。”
事实上，二手房中介门店随着调控的深入一直处于调整状态，不少中介采用合并或者裁减的方式度过“寒冬”。来自链家地产的数据显示，今年以来，二手房中介共关闭门店约1000家左右，其中10月份关闭177家。
另外，记者看到，不少门店门口放置着大量的新盘信息，多是河北的项目。“主要是拓展业务，增加收入，我们代理的有河北项目，也有通州新盘项目，不过说实话，现在新房和二手房都不好卖。”该工作人员告诉记者。
亦庄
中介与降价新盘撇清关系
和通州大起大落的房价相比，亦庄区域的价格相对稳定，但也有不少项目采用低价入市方式抢“房票”。为了避免客户流失，二手房中介刻意将二手房和低价入市项目撇清关系，称低价楼盘“交通不方便，离这里很远。”
据了解，10月份亦庄区域共成交了110套产品，从价格走势来看，该区域在售项目价格较为平稳，并没有持续大幅下跌的现象，其中部分项目的成交价格还有小幅上扬，如力宝广场10月份成交均价为22343元/平方米，而9月份成交均价为20633元/平方米。
记者在调查中发现，该区域的二手房房源相对不多，且多是高端项目，亦庄镇政府附近一二手房价的倒挂并不明显，但与亦庄一河之隔的马驹桥区域却出现了明显的价差。马驹桥区域集中了不少品牌房企的项目，城建三开发的高价地项目米拉village、融科的香雪兰溪和钧廷、合生·世界村、珠江逸景家园以及星悦国际等，马驹桥主干道的两侧挂满了各项目的广告。
在米拉village项目的对面，我爱我家、链家、鑫尊、21世纪不动产等在内的多家中介门店一字排开。当记者问及买一手房合适还是买二手房合适时，京典置业的一位经纪人告诉记者，“二手房肯定要便宜的，我们楼上的莲水怡园目前二手房均价为1.4万元/平方米，而整个马驹桥区域，包括南六环以外的珠江逸景家园、融科香雪兰溪在内的二手房均价在1.2万元/平方米-1.4万元/平方米之间，你看看对面的新房，米拉village目前的均价为1.58万元/平方米，亦庄那边的新房价格更高，并且还不能马上入住。”
记者曾经去过星悦国际，距离凉水河不到10的，但在中介机构的眼里，该项目俨然不属于该区域。据记者了解，纯新盘星悦国际采用的是低价入市策略，首次开盘的起价仅为1.08万元/平方米，低于周边的二手房价格，在一定程度上形成了一二手房价倒挂，因售价相对较低，取得了不错的销售成绩。
■专家观点
伟业我爱我家集团副总裁胡景辉：倒挂是降价预兆
一二手房价倒挂现象已是第三次出现了，这种现象一般发生在房价下降的初期。由于开发商遭遇资金链问题，新房会率先降价，二手房小业主降价意愿不强，跟进得慢一些，这就会出现明显的倒挂。另外，一般倒挂会分区域出现，一些新房供应量大、项目多的区域，竞争较为激烈，价格下行的压力自然就大，比如通州。
亚豪机构市场总监郭毅：二手房价有望迎更大降幅
由于北京部分郊区在售新盘出现超低价入市，使得部分新房价格明显低于周边二手房价，出现明显的一二手房价倒挂现象。在新房降价的带动下，二手房价或将迎来更大跌幅。随着年底的到来，开发商资金紧张程度以及对销售回款的预期更高，而政策宽松的可能性并不大，因此，通过降价回笼资金将成为越来越多开发商的选择，新房价格将继续下探。新房价格的下跌将对周边二手房价格形成引领和标杆作用，与新房市场的企业行为占主体相比，一旦二手房价格出现松动，将迅速呈现燎原之势。
麦田房产市场分析师张东：开发商急于资金回笼
之所以出现一二手房房价倒挂的情况是因为到了年底，很多一手房地产商急于资金回笼，需要回收资金为接下来的工作进行运转，如年底需要还银行贷款，因此在售房中以降价来吸引购房者。而二手房业主一般并不急于售房，价格也抗得较高，惜售心理很强，甚至不少转售为租。
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