[摘要] 2011年年底的西安楼市，各种降价促销可谓此起彼伏。从最早的恒大、龙湖、阳光城等品质楼盘超低起价，到后来的裕昌太阳城、御锦城等楼盘实质性让利。煎熬了快一年的开发商终于加快推盘节奏、加速卖房、降价走量。而在众多降价促销的楼盘中，很多楼盘推出的产品不是特价房、折扣房，就是超小户型，用“非主流”产品吸引消者。
2011年年底的西安楼市，各种降价促销可谓此起彼伏。从的恒大、龙湖、阳光城等品质楼盘超低起价，到后来的裕昌太阳城、御锦城等楼盘实质性让利。煎熬了快一年的开发商终于加快推盘节奏、加速卖房、降价走量。而在众多降价促销的楼盘中，很多楼盘推出的产品不是特价房、折扣房，就是超小户型，用“非主流”产品吸引消费者，但好产品实质上价格松动不大。
“非主流”特卖出货
主流产品价格仍不松动
年底，很多开发商楼盘滞销、库存压力大，有的从期房卖到了准现房、现房。为了缓解这种销售迟缓的压力，开发商降价促销的势头越来越猛。
前不久，东二环北段附近的翠屏湾，单层价格直逼3600元/平方米;长安 区的长安万科城，1、4号楼高层优惠后为6900元/平方米;西高新的林隐天下，纯板小高层全城震撼价4885元/平方米起;浐灞的灞业大境，小户型5200元/平方米起价;曲江二期的曲江国际公园城，咨询价4980元/平方米……这样的房价，再次震撼西安楼市，震撼消费者，并引发了一个个置业小高潮。
但据记者实地了解，在年前大力度促销的很多楼盘中，特价房、折扣房、小户型等都是项目的“边边角角”，并不是核心产品，或者不是主力产品。很多开发商只是把项目的一部分非主流产品，拿出来降价，要么非主力产品，要么楼层不好，要么面北朝向，要么西晒，要么户型较小，而主流产品价格依然坚挺。
在东二环北段附近的翠屏湾，3600多元/平方米是最终优惠后的单层价格;在曲江二期的曲江国际公园城，之前铺天盖地的宣传咨询价4980元/平方米吸引了不少购房者前往，但到了现场，销售人员却告诉大家：“成交均价6000元/平方米左右”。在浐灞区域的灞业大境，由于项目品质所在，户型不同价格不一样。35平方米左右的小户型价格，只有5200元/平方米，而其余大户型价格相对较高，从5700元—6000多元/平方米不等。
为什么“成交均价”、“大户型价格”要比一些产品的“优惠价”高?当然是品质不一样价格不一样。也就是说，好产品依然是好价格，特价品或特卖品主要是一些非主力户型或者楼层朝向较差的产品。
大盘豪宅价格抗跌性强
城改项目降价幅度
在年底楼市轮番降价促销的同时，记者也看到了一些不降价的楼盘和产品，它们虽然没有像外地一些楼盘那样承诺：“绝不降价，1年内降价退还差价!”但是，从坚挺的价格走势，也暴露出了“品质决定价格”这一至理名言。
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据记者了解，在不盲目降价的楼盘或产品中，主要包括紫薇 、经发、中建 、中海、金地等大盘、豪宅的品质产品。这些开发商认为，品质楼盘不愁卖。今年的政策调控，并没有影响到一些品质楼盘的销量，特别是一些品质较高的稀缺产品，体现了稀缺产品和普通住宅的差异化，空间也大，当然不用降价促销也能卖得很好。
前些日子，记者在北城大明宫遗址公园板块还发现了一个奇怪的现象，在全市其他楼盘大呼降价的同时，这个区域一家品质楼盘价格“不降反升”，销售还特别火爆。在业界还引起了一场关于降价的反思。对此，一位业内人士明确表示：“市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及大宅、豪宅物业的抗跌性较强等原因，大盘、豪宅等品质产品的价格依然比较坚挺，甚至还会出现一定范围的。”
在发现品质产品不降价的同时，记者也发现品质产品也不能降价。品质产品往往在拿地、设计、建造、景观、用材上花费了很多功夫，投入的成本也非常高。一般来说，包括土地成本、建安成本、精装修成本、财务成本、营销成本、税收成本、管理成本7大项。就这些常规成本，尚不算管理费和人力成本，已经让品质产品不能降价了。
而在品质产品中，记者发现城改项目的价格最坚挺。在降价狂轰滥炸之下，一些城改项目的价格依然在6000、7000元/平方米。论及原因，一位城改项目老总明确表示：“城改项目的拆迁安置成本，仅拆迁一项就需要花费开发商很大精力，再加上建安成本，每平方米的成本价大约在4000元以上，还不算营销、管理成本，你说价格怎么降?”
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