[摘要] 国家统计局今日上午公布11月份70大中城市住宅销售价格变动情况。
国家统计局今日上午公布11月份70大中城市住宅销售价格变动情况。
环比指数继续下探，同比涨幅继续回落
根据链家地产市场研究部统计，11月70大中城市平均环比下降0.19%，价格连续两月环比下降，降幅比上月扩大0.05个百分点。平均同比指数为102.38，涨幅比上月缩小0.71个百分点。
链家地产首席分析师张月认为，既上月房价初现拐点之后，11月平均房价环比继续呈现下降趋势，房价已进入下行区间。目前已经有49个城市房价环比下降，比上月增加15个，降价范围加速扩张。
从宏观层面上看，11月房地产投资额环比下降2.4%，房地产开发景气指数28个月来首次落入不景气区间，调控对房企的影响由表及里，越发深入。中央政治局会议已经为明年调控方向定下基调，坚持房地产调控不放松，促进房价合理回归。当前房价虽然出现价格环比下降的的拐点，同比仍处于上涨状态，若保持当前房价下行的速度，预计明年3月份左右将会出现价格同比下降的实质性下调阶段。
房价加速下降趋势在一线城市体现最为明显
根据链家地产市场研究部统计，11月一线城市新建商品住宅环比指数99.65，33个二线城市环比指数99.75，其余的三、四线城市环比指数为99.96。其中一线城市环比降幅扩大0.18个百分点。
链家地产首席分析师张月认为，11月房价加速下滑的趋势主要体现在一线城市中。与二线城市相比，一线城市今年房价的上涨周期更短，环比下降的速度更快。一方面取决于限购限贷的严格，一方面是由于一线城市明年政策还会属于最严，房企为了避免明年价格的进一步走低和盈利空间再度压缩的风险，在市场拐点隐现后，降价意愿比市场僵持期明显加大。
大部分城市完成调控目标难度不大
根据链家地产市场研究部统计，10月限购城市环比指数99.77，其中环比下降城市29个，比10月增加9个；未限购城市环比指数99.85，环比下降城市20个，比10月增加6个。“链家地产”首席分析师张月认为，虽然限购城市与非限购城市价格都继续保持下降状态，但当前调控仍然处于关键时期，住建部多次重申明年调控继续从严，尤其对于房价已经出现下行趋势后，地方政府对于经济与楼市调控之间的可能会产生新的博弈。
根据链家地产市场研究部统计，70大中城市中，有明确调控目标的城市共有54个，其中有明确的涨幅范围的城市岳阳、石家庄、丹东、南昌等10个，仅从11月的价格与去年定基的涨幅情况对比来看，基本都能够完成调控目标。此外，从区域价格涨幅较大的城市来看，房价调控目标也基本能够实现。
表：部分涨幅较高的城市完成房价调控目标情况
链家地产首席分析师张月认为，由于大部分城市房价调控目标只相当于限定了涨幅，因此完成调控目标的难度本就不大。同时在降价潮的蔓延之下，也减弱了部分未限购城市或是限购并不严格的城市的达成难度。但也意味着有部分城市虽然达成调控目标，但房价实际涨幅并不低。
北京二手房价格同比首次下降，年底市场将成成交冰点
根据链家地产市场研究部统计11月二手房平均环比指数99.54，持续下降4个月。同比指数101.00，已接近去年同期水平。北京二手房价格同比指数99.2，是既4月以来的首次下降。
而根据链家地产市场研究部的统计，11月北京二手房市场成交均价为22572元/平方米，环比下降了3%，同比去年下降0.8%。成交量同比去年下降56%。
链家地产首席分析师张月认为，北京二手房降幅明显的原因主要是消费者心理预期的不断下降，促使业主的让利空间不断加大。由于当前卖房的业主主要是置换性质，这部分业主或以小换大、或者是区域升级置换。一般情况下出售的房屋都是自住过三年以上，而近三年正式房价快速上涨时期，业主让价后的盈利空间仍然会很大，因此价格较易松动。同时，随着12月10日北京计税价格的正式执行，年前的大部分购买需求已被提前透支，买卖双方均处于观望态势，年底二手房市场将成为成交冰点，但价格并不会出现大幅下降。预计明年一季度以后市场对于税费调整后的适应程度逐渐提高，届时房价下行趋势还会继续。
链家地产首席分析师张月认为，1、从成交量上看，明年楼市成交量将继续保持低位，但不会过于低迷，供应、成交、价格三者将的动态调整将逐渐平衡。虽然楼市调控政策持续，但针对刚需客户会给予一定的鼓励。尤其是在“保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构”的基础上，金融领域对刚需购房的支持力度将增加。2、从价格上看，明年房价进一步回落，明年房价深调也会存在一个降幅上限，降价节奏以稳为主，避免购房需求集中迸发对于整体宏观调控的不利影响。房地产行业作为传统国民经济的支柱，对其调控势必会造成国民收入、金融股市、土地财政等多个领域的连带影响，调控下房价下降的速度和幅度不宜过快、过猛，否则可能造成房地产市场本身以及行业之外的波动风险。以北京为例，年内房价先涨后跌，和2010年初相比仍上涨12%。价格尚未回归到位，随着明年调控的不放松，仅从价格泡沫压缩方面来看，房价就存在10%以上的下降空间。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
