[摘要] 曾经如一头疯牛一样的中国房地产业，随着今年中央不断出台调控措施，房价下行趋势逐渐明显。楼市调控措施频频，何时买房是最佳时机，对于金融资本又有哪些投资机会?
曾经如一头疯牛一样的中国房地产业，随着今年中央不断出台调控措施，房价下行趋势逐渐明显。楼市调控措施频频，何时买房是时机，对于金融资本又有哪些投资机会?
近日，诺亚(中国)财富管理中心发布了其研究部关于地产行业风险分析的研究成果。诺亚研究认为，房价下跌趋势已经形成，房地产行业短期风险将延续，但在可控范围内。根据测算，从目前到2012年年底，预计平均房价的跌幅为3.5%，未来房价增长幅度将明显减缓，房地产业中长期仍向好。投资机会方面，建议关注开发类和运营类的房地产基金。
二线城市房企库存压力大
房地产投资对中国经济的拉动作用十分明显。粗略计算，房地产开发投资对GDP增长率的拉动在1%左右。如果房地产投资出现大幅下滑，将严重影响中国经济的发展。
诺亚研究认为，从短期看，房地产对经济的推动作用决定了不能过度调控房地产。当房价下跌和房地产投资过度下滑时，选择放松调控成为一种必然。
房贷不会产生巨大风险
针对市场普遍担心的房地产贷款风险问题，诺亚研究通过对中国内地与美国、中国香港贷款结构占比的比较分析，判断不会对银行系统产生巨大风险。
研究认为，在53万亿银行贷款中，房地产相关贷款占了19%左右，为10.26亿，从结构来看，三分之二为住房按揭贷款。而从住房按揭贷款占GDP的比重来看，中国内地的这一数据仍处于较低水平。中国内地目前按揭贷款总量占GDP的比重为15%，而美国次贷危机前这一数据为26%，中国香港地产泡沫破灭前这一数据为40%。加上内地居民的储蓄率较高，信贷的抗风险能力较强，诺亚研究认为，房地产贷款对银行系统尚不会产生巨大风险。
明年平均房价跌幅为3.5%
目前对房地产市场产生较大影响的政策包括限购令、信贷紧缩、利率上调、房产税等。限购令主要抑制了投资、投机和高端需求，而信贷紧缩、利率上调则既影响了投资、投机、高端需求，也影响了刚性需求，房产税则将从长期影响到投资需求。
从长期看，未来的需求将主要由刚性需求构成，刚性需求与收入挂钩，未来的房价增长幅度将明显减缓。根据国际经验，房地产市场具有较强的抗跌性。历史数据显示，除了日本和中国香港，多数国家的房价在下跌周期中，点到点的调整幅度均在20%以内。
对于中国香港1997至2003年的地产泡沫破灭和日本20世纪90年代后的地产泡沫破灭，诺亚研究认为，中国内地不会发生类似情形。一方面，中国内地的信贷结构对房地产的依赖较低，另一方面，中国内地实施资本管制，受外资的冲击较小，并且中国内地的城镇化进程仍将继续，本次调控为政府主导的泡沫挤出的主动行为，而非中国香港和日本内生泡沫的自然破灭。
在2008年的金融危机中，中国内地平均房价下跌幅度仅为1.65%，下跌幅度超过10%的城市仅有2个，即广州和深圳。同时，诺亚研究发现，2000年以来房价收入比的变化是引发政府调控的重要因素，自2000年以来房价收入比呈现趋势向下格局。诺亚研究根据房价收入的变动规律及历史数据的测算结果显示，从目前到2012年年底，预计平均房价的跌幅为3.5%。
上市房企可长期投资
政策决定未来房地产发展的走向。诺亚研究认为，当前的调控政策既影响了投资、投机、高端需求，也影响了刚性需求，未来政策调控首先将在降低刚性需求购房者的负担方面有所作为。基于房地产的重要作用及对房价下行空间的预测，2012年上半年政策放松的可能性较小。按照目前房价的下跌速度结合未来几个月加速下滑的可能性，2012年下半年进入下跌临界点的可能性较大。如果出现中小开发商倒闭大规模增加的现象，2012年下半年具备政策放松的可能性。但是，在缺乏对冲工具的情况下，为了防止房价报复性反弹，预计政策不会全面放松，主要方向是降低普通购房者的购房负担(如降低普通住宅契税、抬高普通住宅认定标准等)、放松限购的范围等。
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