[摘要] 跌宕起伏的2011年楼市“大片”落下帷幕。在各项调控政策，特别是本地“限价令”影响下，中山楼市整体呈现出前高后低的“虎头蛇尾”状。
价格：非住宅涨幅高过住宅
一手住宅均价方面，总体表现为前高后低，特别是在去年10月份开始限制发放大户型预售证之后，均价从9月份6336元/平方米的全年顶点开始掉头下滑，并在11月份限价令出台后跌至谷底。去年一手楼均价约为5815元/平方米，比2010年5273元/平方米的全年均价上涨了10.3%，而这个数据2010年比2009年的增幅是20%。这表明在楼市调控目标限制下，至少在统计数据上房价上涨得到了有效控制。
从以建筑面积144平方米为界“大户型”和“小户型”的情况来看，这两类户型的均价值基本出现在6～8月份，其中城区“大户型”在6月份达到价8690元/平方米，镇区则在8月份达到顶峰的7454元/平方米。从总体来看，上半年，这两种户型的价格涨幅城区都要大于镇区城区；而下半年，城区“小户型”和镇区“大户型”的跌幅要更加明显，这显示价格在限价标准5800元/平方米左右的楼价松动的动作更大。
预测：政策走势是关键影响因素
供求：刚需仍猛整体不乐观
合富辉煌西部区域公司认为，去年商品房及住宅的新增量都达到新高，同比新增近八成，考虑到去年商住土地及房地产市场不景气等的因素，今年新增量可能有所放缓。
合富辉煌的统计数据显示，2011年年底中山市住宅存量总套数达52028套，其中100～144平方米的住宅存量居首位，其次是90～100平方米单位。合富辉煌表示，去年年底有关部门暂缓发放144平方米以上户型预售证及限价令等措施，使得120～144平方米左右的户型积压。
在客户需求方面，合富辉煌认为，限价之后东区远洋城天骄、横栏远洋启宸等项目开盘热卖说明了中山市场需求还存在较大空间，且刚需占较大比重。楼市在去年走低后，若今年季度继续走低，则会吸引部分原本观望的客户出手，因中山本地市场对于120平方米左右的户型更为钟爱，预计2012年前两季度市场在120平方米~144平方米的户型成交会有所上扬。
合富辉煌分析，因去年年底积压的签约及大盘的解冻本年度上半年的成交量会有所抬升，但下半年或有所回落，由于整体房地产市场大势向下，所以中山房地产市场整体走向并不乐观。
世联地产去年底发布的2011年第四季度购房者信心指数报告显示，七成首次置业者预期未来房价将下跌，不过中山购房者的信心指数为56.5，在列入参考的16个重点城市中名列第二。
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