[摘要] 一般来说，每年年初都是银行房贷额度比较充足的时候，而这些贷款主要是先发放给上一年年底申请的贷款客户。信贷员表示，房贷政策经常在年初面临不明朗的状况。
浦发、建行、工行、交行、光大、华夏等基准利率，民生、中信和平安暂停贷
一般来说，每年年初都是银行房贷额度比较充足的时候，而这些贷款主要是先发放给上一年年底申请的贷款客户。信贷员表示，房贷政策经常在年初面临不明朗的状况。
而近日，央行在其官网上发布消息称，将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，房贷松动的消息再起。
理财周报记者走访调查了沪上12家银行调查发现，个别银行的利率相比去年年底有所下调，但仍有一些银行目前还处于停贷状态。
多家房贷利率仍上浮 民生中信平安仍停贷
年末和年初是银行贷款最紧俏的时候，新客户的条件要求和贷款审批都相对严格些。虽然说年初银行贷款额度相比去年年底相对较多，不过按照先来后到，总是要先发放给去年的部分客户。
在2月初召开的央行金融市场工作座谈会上，央行明确指出今年要继续落实差别化住房信贷政策、加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度、满足首次购房家庭的贷款需求。对此，业内人士认为伴随着差异化信贷政策确定，房贷将会出现松动。这也是从2011年的房地产贷款调控以来，监管部门首次释放信贷“松动”的信号。
不过多位银行的信贷员告诉暗访中的记者，贷款政策还不确定，劝购房者观望一段时间后再做决定。“可能我今天告诉你的利率，到明天就会变，我们也在等通知。”建行肇嘉浜路支行的工作人员说道。
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从多家银行网点，理财周报记者了解到目前虽仍有多家银行利率处于上浮状态，但已出现下调迹象。
去年年底，大部分银行的首套房贷利率都是在基准利率上浮5%-15%，二套房上浮幅度更高，基准利率上浮10%-30%不等。而今年以来，已经有部分银行开始下调首套房的贷款利率，相比去年年底已有所松动。
不过也有些特例。
“一般首套房都是基准。这个要看是新房还是二手房，如果是新房，那是否和我们有合作，二手房要看房龄。去年二手房是上浮5%，今年是基准。不过我们银行现在还没有开始做。”中信银行徐汇支行的冯小姐说道。
购房农行最优惠可达九五折 兴业利率上浮10%
“我们银行首套房是基准利率，二套房上浮10%，一直没有变过。”工行建国西路支行的诸经理说道。
和工行一样没有变化的银行如宁波银行徐汇支行，“首套房贷款利率是基准上浮5%-10%，没有下调。二套房是上浮10%。”宁波银行徐汇支行的楚先生称，该行主要做优质客户，放款时间一般在三个星期左右，比其它银行稍微快些。
而一些贷款利率下调的银行也不过恢复到基准利率。中行上海分行的客户经理说道，“现在首套房最优惠利率是基准，是上浮15%，二套房是上浮10%-15%，比去年年底稍微松动了些。”
招行高安支行的王经理告诉暗访中的记者，今年招行不管是首套房还是二套房的贷款利率都有所下调，“目前首套房基准利率，去年年底是上浮了5%；二套房今年是上浮了10%，去年是上浮了13%。”
光大、华夏和交行的首套房利率也由去年的上浮5%恢复到了基准利率。“不过，二套房贷款利率上浮10%-20%，这个和去年年底相比并没有变。”
“目前首套房一般是基准，具体的优惠要和信贷员细谈。”交行肇嘉浜路的工作人员称。
在房贷业务上，兴业银行算是同类银行中利率较高的。即便多家银行都下调利率时，兴业仍很坚挺。“首套房利率上浮10%，一直都这样。现在也不是很好贷。”兴业银行华山支行的信贷员告诉暗访中的记者。
而农行也算是房贷业务上最优惠的银行了，甚至一些同业都向买房贷款的客户推荐农行。
“我们华夏银行的放款时间说不准，你可以到对面的农行去问问，我之前听说他们还有打折优惠。“华夏银行上海分行的大堂经理说道。
“首套房现在是基准，优质客户可以享受九五折，就是说在华夏银行日均存款达到10万，至少存款3个月的客户才能算是优质客户。而去年年底首套房的贷款利率是基准上浮5%，优质客户是基准。不过你现在也来不及成为我们的优质客户，三个月后说不定利率又变了。”
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2012年的楼市在调控力度不见放松的前提下，基调还是观望。但是，因为将要面临更加巨大的资金压力，开发商将不得不升级优惠措施，而2012年春末夏初和“十一”黄金周前后，刚需可寻找合适的机会出手。
对于刚性需求来说，2012年可重点关注5月、10月两个时间节点。
在刚刚过去的一年里，包括北京上海等在内的一线城市楼市在极为冷清的环境下度过了艰难的一年。就2012年来说，行情转暖的可能性几乎不存在。因此可以初步断定，2012年楼市虽然不太可能复制2011年的行情，但在市场环境并未出现改变的前提下，还是会走出相似的行情
根据万得资讯监测数据显示，在2011年三季末，所有141家上市房企的货币资金总额为2123.44亿元，相较在此之前一直维持不变的2200亿元的水平，出现下滑迹象。本刊在当时就曾指出，由于货币资金数量的下滑，导致开发商资金周转状况变得有些晦涩起来。本刊当时还注意到，由于上市房企的有息负债总额和一年内到期有息负债总额均出现不同程度的增加，资金链状况在不断恶化。
不过，始于2011年10月底的降价促销现象并未进一步扩大。在随后近四个月的时间里，采取降价促销的开
近日，绿城在一周之内卖出五个子项目，证大也退出了“外滩地王”项目，这都在表明，随着时间的推移，随着资金链紧张程度的加剧，开发商的日子已经变得更为艰难。而雪上加霜的是，将于2012年年中到期的部分负债无疑会使得紧张程度放大。
世联地产董事长陈劲松在某营销论坛上分析指出，除银行贷款之外的负债主要包括离岸的私募债、信托、房地产基金和民间借贷。而目前可以确定的是，包括2010年年中发行的两年期离岸私募债和自2010年以来陆续发行的信托，都将于2012年年中到2013年陆续到期。其中，离岸私募债务涉及项目1000余个，房地产信托总额达7.6万亿元，其中有三分之二投向了房地产业。
根据市场监测数据显示，京、沪、穗、深等一线城市商品房交易量同比下滑幅度在10%~20%不等；二线城市中，虽然苏州、昆明等交易量较2010年有所回升，但大多数城市仍然下滑，如杭州、南京在内的主要二线城市交易量同比下滑幅度达到了20%以上。
相关人士分析指出，2012年楼市可能陷入深度博弈。预计在2012年上半年，调控效果将进一步显现，需求仍将被抑制，一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行；保障房建设力度将持续加大，规模迅速增加；房地产企业资金压力短期内还将不断增加，货币政策微调也难以很快缓解这一资金压力。
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标杆企业主导市场
2012年，市场仍然由标杆房企主导。
近日，公布了2011年度中国房地产销售额百亿企业榜单，根据这份名单记者发现，排在前列的房企，无一例外均对价格策略进行了调整，恒大、万科、中海、远洋等是2011年进行价格调整的开发商，成为行业的赢家；龙湖、绿地也及时做出了调整，所以也交出了不错的“成绩单”。
而面对比2011年更为严峻的市场形势，本刊认为标杆房企将会采取更为主动激进的方式，以占据有利位置。在限购不放松的前提下，包括万科、恒大等讲究资金快速周转的企业，极有可能不会有耐心等到个销售旺季的来临，春季之后便会果断出手。其实早在2008年，万科就曾经率先采用降价策略，刮起一股降价旋风。
降价幅度会不会进一步加大？在2011年底，有少数楼盘也尝试降价促销，但购房者并不买账，个别楼盘降
在标杆企业的带动下，加之受制于还债压力，在2011年还保持观望态势的中小房企，已经别无选择，除了卖项目“抱大腿”，能做的就是紧跟形势降价促销。
春末、金秋有机会
2012年春末夏初和“十一”黄金周前后，将会成为开发商集中促销时节，因而对于刚需而言，可择机而动。
虽然前文中提到，万科、恒大等房企极有可能在春季之后就开始采取新一轮降价攻势，但其时形势尚未完全明朗，因此跟进者可能不会很多。而只有等到“两会”结束，楼市调控已有定论之后，开发商才会真正出招。调控松动的可能性极小，因此在4月份之后，降价促销现象将集中出现。此外，每年的“金九银十”是旺季，开发商自然不会漏掉这个时间段，在此期间打折促销现象肯定也会层出不穷。
观察百亿代表企业2011年逐月销售表现，也不难发现这样的规律，2011年上半年，销售量逐步走高，6月份达到峰。而实际上，这与万科、恒大、富力在二三线城市大力促销有着密切的关系。随后，在9、10月份又出现一波短暂的“小高潮”，这也跟万科、中海、龙湖、绿地等房企同时展开的大力促销活动有关。
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