[摘要] “设计是我们的强项，但是管理是弱项。原来销售人员都是个人英雄主义。管理一定要提高，不是通过个人英雄主义，而是基于互联网平台，我们新招了个IT总监，按新的商业模式，重新设计，计划投资2000万元。”在潘石屹看来，管理要告别个人英雄主义。
房地产调控效果不断累积，国内楼市房价温和下跌的趋势已日益明朗；部分开发商在选择适度降价之后开始打起了“保值牌”。通过引入名校和三甲医院、完善区域商业配套、优化社区园林等方式，不少新开的楼盘被赋予了可观的保值功能。
与此同时，商业地产的营销也开始金融化，通过售后资产的打理和“精装修”，商业地产领域出现了类似“第三方理财”的营销模式，开发商销售商用物业后，委托专业机构进行统一规划和招商，部分物业甚至是带租约销售；由此，物业购买方可获得稳定的回报，物业资产的保值作用也显著增强。
提高地产附加值
今年以来，一二线城市房价下跌预期增强，楼市成交持续低迷，开发商对旗下楼盘的运作也日益精细化。位于北京大兴区西红门的“鸿坤·理想城”项目近期有新盘推出，销售均价从先前预期的21500元/平方米下调至19000元/平方米，并通过引入北京实验二小主打教育地产的招牌。
无独有偶，和记黄埔地产在天津和平区开发的综合体项目“世纪都会”也通过教育地产来吸引眼球。和记黄埔地产北京及天津公司副总经理陈淑霞介绍，世纪都会项目位于天津市核心区，商业中心、市政府、CBD和不少旅游名胜都是在两公里以内；项目包含一栋260米高的地标式建筑作为写字楼、三栋住宅以及6万多平方米的商场。据了解，世纪都会所在的区域内聚集了天津耀华中学和实验小学等一批重点学校，该项目还通过提升配套物业的品质来提高地产的附加值。陈淑霞还表示，“世纪都会”还将为物业的购买者提供租赁、抵押以及转售等方面的中介服务。
“目前市场压力确实比较大，多数项目都给出很大的优惠和折扣，均价都调低了，开发商在项目品质的打造方面也比以前更加用心了。”北京一楼盘的销售人员表示。
据某网统计，上周，该网探访的70个京城在售楼盘特惠总额达到4900万元，大多数项目为购房者提供各种特殊优惠，其中包括子女入学、业主就医等社会福利方面的内容。
引入资产管理模式
与以往单纯的房产销售不同，近期在商业地产领域内兴起了一种类似“第三方理财”的营销模式。有着10余年楼盘实操经验的北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂对中国证券报记者表示，随着房地产市场的转型，商用物业的价值日益金融化。“客户掏几个亿、甚至十几个亿购买商业地产，既看重物业的保值功能，又看重资产的现实回报。因此，对售后资产进行打理的需求也日益增加。”
王珂的团队近期正在尝试结合资产打理的销售模式。据悉，誉翔安承接的位于北京东三环的“高和萃”项目便将以此模式销售。王珂介绍，地产基金高和投资在收购博瑞大厦底商后，将对其进行整体改造，并统一规划和招租，包装为“高和萃”，在运营一段时间后，委托誉翔安进行销售。“高和萃”项目内的商铺将分为大小不等的10个资产包，每个资产包均是带租约的物业。客户购买后便可享受现成的回报，而后续的资产管理和运营也将由专业机构负责。
高和投资董事长苏鑫将这种“第三方理财”的模式比喻为“资产精装修”。此前，高和投资对中莎广场、金澳国际等运作也采取类似模式，但不同之处在于：中莎和金澳的招商处于销售之后。销售完成后高和投资再负责项目整体出租，并许诺一定的租金水平。
王珂指出，大部分客户认可这种附加的资产管理服务，因为客户投资写字楼的目的既为出租，更为长期稳定的高。这种模式可以不断丰富和改良资产管理服务，满足投资型客户的需要。
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