[摘要] 从新湖中宝、华夏幸福等中型民企，到漳州发展、大名城等地方民企，纷纷在土地一级开发的道路上“前赴后继”。而他们看重的，则是和地方政府联手，迅速扩大土地储备量，以期在未来抗衡龙头房企的规模侵蚀。与此同时，多数企业以一二级联动的方式及时锁定收益，华夏幸福就是其中代表。
“前辈”遇瓶颈
土地一级开发盈利模式待考
很多上市公司近年来逆调控风向而倾心一级土地开发的重组，源于两个成功案例的激励。一是发起于河北省，着力产业园区开发的华夏幸福，另一个是偏居东北一隅，却将一个小小的铁岭打造成资本宠儿的铁岭新城。前者以206%的年度涨幅成为2011年牛股，后者在去年7月公布重组消息后连拉10个涨停，上演又一个资本神话。
以铁岭新城为例。10月18日，铁岭新城公布三季度报，公司前三季度实现营业收入3.70亿元，同比上涨193.52%，其中7-9月的营业收入为2.68亿元，同比增长481.81%；前三季度实现净利润8741.02万元，同比增长2563.26%，其中7-9月的净利润为8707.41万元，同比增长13029.41%。
这份看似高速增长的业绩，却令了解根底的人不免担忧起来。因为前三季度共计8741万元的净利润，与其借壳上市时承诺的2012年全年6.78亿元盈利承诺实在相距太远。铁岭新城有何后手能够在最后一个季度冲刺出近6个亿的净利润，市场实在不得其解。
去年11月，上市公司四川中汇医药股份有限公司通过购买铁岭财京100%股权的方式完成重组，公司更名为“铁岭新城”。重组方当时对铁岭财京做出盈利承诺，称2011年度、2012年度和2013年度净利润分别不低于6.31亿元、6.78亿元、7.39亿元。上市首年，铁岭新城确实如约完成业绩承诺，土地一级开发营业收入高达13.83亿元，毛利率达67.34%。铁岭财京2011年度母公司报表净利润为6.46亿元，比预测利润数增加1413.09万元，完成了盈利预测补偿协议的承诺。有知情人士称，因为铁岭新城实际控制人为铁岭市财政局，政府全力支持新城开发，积极促进企业拿地，是铁岭新城敢于承诺巨额利润的重要原因。
不过，这一局面在2012年能否维持目前尚不明朗。根据记者查阅的铁岭市2012年土地出让情况，今年在新城区挂牌出让的地块寥寥无几。其中一个项目是4月香港天力集团以1.8亿元拿下的一组地块，除此之外几乎鲜有新区土地出让。“我们一个明显的感觉是今年新区土地出让量少了，多数是老城区的保障房地块。一方面，随着新区的成熟可出售的地块不多了。另一方面现在大势不好，企业拿地热情高低也要考虑市场因素，而不只是配合政府。”一位铁岭当地的房地产公司人士告诉记者。
很多人不看好铁岭新城四季度的业绩，但公司方面却对此信心满满。“由于季节性因素，公司上半年并无土地出让。但是这些地都平整完了，下半年将集中推地，公司肯定要完成业绩承诺。”铁岭新城董秘在接受媒体采访时表示。
而根据记者的调查，所谓上半年东北冻土期较长，不适合出让土地的说法并不成立。即便是铁岭市，2011年2012年一季度都有十余幅土地出让。截至目前，对于铁岭新城来说，留给公司的时间只有不到两个月。这其间，如果按67%的毛利率计算，公司要实现近6个亿的净利润，起码要看到10亿的营业收入，即便是土地出让金全部归上市公司所有，铁岭市在2个月时间里出让近10亿的地块，也并非易事。
“铁岭新城这样的公司，似乎不能用市场规律来推断。据说公司手中掌握大量熟地，无拆迁成本，随时可进入市场。但即便这样，我们还是为其完成全年利润承诺而担忧。”上海证券一位地产分析师称。
专家告诉记者，对于很多上市公司来说，土地一级开发有它的独特魅力。如果公司承担的是土地一级开发，意味着公司主要工作是代替政府做“七通一平”、基础设施等工作，待土地由生地变成熟地后，只要挂牌上市交易就可以为上市公司带来。因此，如果公司快速掌握了大量熟地资源，就可以相对容易掌握公司利润进度。的风险就是来自房地产市场。“铁岭新城上市之初，谁会想到房地产调控会有今天的局面？如果没有开发商愿意在二级市场拿地，一级开发所有美好的假设都将止于产业链最后一环。”一位房地产专家称。
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