[摘要] 土地流转正成为新一轮“土改”的核心词汇。国土资源部目前已部署开展“集体经营性建设用地流转指导意见”的研究工作，有望在2013年出台。
土地流转正成为新一轮“土改”的核心词汇。国土资源部目前已部署开展“集体经营性建设用地流转指导意见”的研究工作，有望在2013年出台。
一般来说，农村集体建设用地绝不能直接用于商业开发，比如建设商品房、商业地产等，这都是直接触犯土地管理法的行为。
记者了解到，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议。该办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。
从土地流转纳入“一号文件”，到国土资源部部署研究“集体经营性建设用地流转指导意见”，再到深圳小步试行集体土地上市流转，土地流转正成为新一轮“土改”的核心词汇。
与此一脉相承的是，海南即将迎来土地流转的实质性破题。记者昨日从有关渠道了解到，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》。这个办法，或将引领海南土地流转的思路。据了解，目前该办法已上报海南省政府审议。
地产专家表示，一旦集体建设用地在用途方面有所突破，那对于手中储备有集体土地的上市公司，将普遍受益。
集体土地“非农”建设空间巨大
根据《海南省农民集体建设用地管理办法》，对农村集体建设用地规划与计划、宅基地、公共设施与公益事业用地、开发经营与流转等做出明确规定。其中可能对市场产生较大影响的政策是，对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，或者由农村集体经济组织以转让、租赁、联营合作、作价入股等方式进行流转，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设，发展集体经济，保障农民的发展权。
根据我国现行土地管理法，我国土地所有权归属分两类，一是全民所有制，即国有土地，二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。从土地用途的角度来说，土地又有农用地和建设用地等，在农村集体所有制的土地中，集体建设用地多指除耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。这批土地，就是这一轮城镇化浪潮下，市场紧紧关注的潜在蛋糕。
“一般来说，农村集体建设用地绝不能直接用于商业开发，比如建设商品房、商业地产等，这都是直接触犯土地管理法的行为。农村集体建设用地要想进行商业开发，一定是先由国家征用，变成国有土地之后，再进行公开招拍挂。”中国（海南）改革发展研究院海南研究所所长夏锋告诉记者。
而这一轮集体土地的改革呼声中，集体建设用地不经征地而直接进入土地市场，打破政府对建设用地的垄断，成为众望所归的方向。此举意在实现城乡一体化的土地市场，将农民手中的集体土地真正资本化，让农民以土地所有者身份分享城市化红利，增强消费潜力。
流转方案年内有望出台
国土资源部目前已部署开展“集体经营性建设用地流转指导意见”的研究工作，有望在2013年出台。指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、分配方式等方面做出具体规定，触及集体经营性建设用地流转的很多关键环节。专家认为，一旦“指导意见”出台实施，农村集体建设用地将有望突破现有体制，获得直接入市交易的空间，目前市场一些比较困惑的流转后土地用途问题，或有所明确。
在方案出台前，深圳已经在1月份正式实现集体建设用地上市流转。1月18日，深圳市首批土改细化实施方案的“1+6”文件正式公布。该系列文件首次提出允许深圳市区集体建设用地当中的工业用地上市流转。这是继2012年发布《土地管理制度改革总体方案》后，深圳土改的又一领先之举。
不谋而合的是，围绕海南城镇化发展总体战略，海南省住建厅正在展开“六个一”工作。“六个一”即编制一份《海南省新型城镇化发展战略规划》研究报告；提出一份《政策建议》；编制一个《空间概念规划》；形成一份《中共海南省委、省政府关于加快推进新型城镇化发展的意见》；编制一份《海南省加快推进新型城镇化建设行动纲要》；编制一套《海南省城镇体系规划》。全部工作将于今年上半年完成。
目前，该厅已委托中国城市科学研究会和中国城镇规划设计研究院共同编制《海南省新型城镇化发展战略规划》，并已有了初步的纲要成果，将于4月份前编制完成。
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