[摘要] 针对目前市场上沸沸扬扬的万科超小户型，北京万科相关负责人表示，已经确定在万科金域华府项目，但“最终方案尚未确定，仍在规划设计阶段”。
针对目前市场上沸沸扬扬的万科超小户型，北京万科相关负责人表示，已经确定在万科金域华府项目，但“最终方案尚未确定，仍在规划设计阶段”。据其介绍，该项目为实验性创新产品，整体项目的规划理念是为在都市中奋斗的20-30岁青年人提供起步的居住和办公空间，其中公寓产品拟打造成20平方米和约30平方米两种超小户型，为租赁性公寓。
正处报批阶段
按照万科的规划，北京万科金域华府项目提出开发的建筑面积约20平方米和30平方米的两种超小户型，共确定了10栋楼的规划，高5层，所有楼栋的首层和二层都是为邻里服务的商铺；7栋楼的3-5层是居住空间，约400套，只租不售，由万科物业进行规范管理；还有3栋楼的3-5层是小型办公空间，可以出售。
项目设计负责人表示，目前该项目仍在按计划安排有条不紊地推进，但最终方案尚未确定，正处于报批阶段。
北京万科超小户型的出现源于2011年。当年6月，有微博称，万科正在研发15平方米极小户型，针对刚毕业大学生，若在广州，首付只要5万，月供700-800，引起不小的轰动。在同年8月举行的博鳌房地产论坛上，万科集团执行副总裁周卫军提出了“15平方米极小户型”的概念，并指出，万科将于2011年下半年推出户均仅15平方米的极小户型住宅。但自此之后，该项目一直未能落地。
上述人士解释称，由于北京万科的这一小户型产品是实验性的创新项目，由来自中国和荷兰的多家事务所参与设计，且每栋楼都有新的尝试，所以设计用时较长。据其介绍，该产品设计在2011年底参加深港建筑双年展，获得的组委会大奖，并于2012年10月应邀参加北京设计周。
打造租赁性公寓
有媒体援引2012年8日正式生效的新版《住宅设计规范》指出，“由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型住宅，使用面积不应小于22平方米”，由于万科的小户型产品使用面积仅有15平方米，与该政策相违，所以导致该产品始终未落地，也因为此，项目类型已从此前的出售型“住宅”，转变为出租型“酒店式公寓”。
对此，北京万科回应称，北京万科小户型产品规划在昌平区回龙观北京万科金域华府C1818-009地块，获取土地时该地块用地属性即为C2商业金融用地，因此该产品并不受住宅政策的影响。而至于“由出售转为出租并非该项目实际情况”，项目一直处于规划设计过程中，完全是在符合国家相关规定的前提下进行的。
据悉，北京万科金域华府C1818-009地块业态包括为邻里服务的商铺、小型办公空间和租赁性公寓产品，项目的目标客群定位在无法负担高昂房价，却又不符合申请保障性住房资格的人群。
解决临时居住问题
事实上，此前市场上并不乏超小户型的案例。万科2008年曾在广州推出过针对低收入人群的小户型廉租项目——万汇楼，房间面积在30-50平方米，租金明显低于周边价格，但却长期无法盈利。北京的微型住房市场也有开发商试水。2002年，荣丰地产推出针对低消费群体的微型住宅项目——荣丰2008，但由于住户密度过大和公共设施拥挤，导致项目居住品质明显低于普通住宅。
面对微型住宅此前存在的问题，有业内人士对万科在北京推出超小户型的前景并不看好，认为租赁性公寓在水、电、物业、取暖等方面的生活成本较高，这种小户型更应该由政府主导以保障性住房或廉租房的形式出现。
不过，记者从万科内部了解到，自超小户型的消息传出后，不少上地及周边区域客户前来咨询，对产品何时推出非常关注。
“这类产品面向的是一个小众市场，是刚需中的刚需，市场需求量是很大的”，兰德咨询总裁宋延庆说，相当于快捷酒店，采用酒店式管理的方式进行统一管理，比廉租产品更为高端，不过，可能出现的问题是，过于密集的住户可能出现安全和居住品质问题。
中国房地产协会秘书长何琦认为，上地区域人口相对集中，创业人群较多，租赁房源紧张且租金偏高，适量的超小户型对于夹心层解决临时居住问题有一定帮助，对于企业来说，这是一种很好的尝试和创新，但是供应量不宜过大。
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本地新闻：
新闻：
继住宅销售规模在2010年突破千亿后，万科营业收入在2012年首次突破千亿大关，与此对应的净利润则迈入百亿时代。
在过去的2012年，万科平均以每13天收购一家地产公司的急速对外扩张，吞并的公司数量达到历史峰。
与此同时，一直坚持合作开发模式的万科，在2012年合作开发项目比重明显下滑，权益占比大幅回升，意味着万科自身的议价和主导能力增强。
并购数量创新高
按照万科总裁郁亮在2月28日的媒体会上所言，合作开发是万科的发展所需要，全面合作是大的前提，这也是长期不变的策略。
但在行业洗牌加剧的2012年，万科合作开发模式出现的一个微妙变化是，万科自身的权益占比出现大幅回升。
记者根据公司年报整理发现，万科在去年新增加开发项目78个，其中有46个属于合作开发项目，合作开发项目占总项目的比重为60%，较2011年的73%下降13个百分点。
在上述新增开发项目中，万科权益建筑面积占规划建筑总面积的比重为77%，较2011年的60%大幅上升17%。
合作开发项目数量比重大幅下滑和权益建筑面积比重大幅上升，意味着万科的合作开发模式出现某种结构性变化。
国泰君安的研究报告认为，万科去年拿地权益占比回升至最近5年的次高值，而权益占比的提升可以减少杠杆内移对利润的侵蚀，降低增收与增利之间的差额。
一方面，在万科未来的发展路径中，合作开发仍将会是打破土地瓶颈、进军低级别城市的主要方式。另一方面，权益占比的回升体现出在市场调整和集中度提高阶段，万科在土地市场上议价能力的增强，资金和品牌的优势将有助于其在合作项目中获取更多优势。
作为资源扩张的另一手段，万科在合作开发的同时还不断展开行业并购，其主要目的是获取并购对象的土地资源。
年报显示，万科在2012年期间一共收购了28家房地产企业，合计支付收购对价约27.86亿元，平均每13天就有一家地产公司被纳入万科旗下。
记者整理此前年报发现，2005年万科收购了13家公司，2006年以23.8亿元收购了22家公司，2007年以18.7亿元收购了27家公司，2008年以近30亿元收购了18家公司。2009年以近18亿元的代价收购了27家公司，2010年和2011年分别收购24家和21家。
这意味着万科在去年收购企业的数量和频率，超过了行业整合高峰时的2009年，达到了万科历史上的纪录，显示其控制能力进一步增强。
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