三种路径选择
据了解,目前房地产企业选择上市主要有三条路径,内地A股IPO、香港H股IPO、借壳上市。
其中A股IPO可以提供50倍左右的市盈率,但必须经过证监会批准,而证监会对房地产企业上市一直持谨慎态度,尤其是民营房企上市,审批极为严格,甚至明确表示对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。因此,A股上市难度。截至目前,前十名房企,民营房企中,只有万科是通过A股上市。
H股IPO对房地产企业约束较少,门槛较低,只需要业绩征服投资者就可以了,但这也意味着企业在土地储备、销售额和负债率等方面表现优异。这对民营企业,尤其是粤派开发商,吸引力不小。富力地产、合生创展等企业都是通过H股上市的。
更多的开发商选择了借壳在A股上市。数据显示,目前在A股市场109家房地产企业中,只有45家企业是通过“审核过会”程序上市,其余大部分企业则是通过借助壳资源等其他方式进入A股市场。今年以来,金科集团、万方地产等房地产企业就是通过借壳实现上市目的的。但借壳是个技术活和运气活,顺利的话,一次性成功,如果不顺利,不仅需要重新选壳,而且很可能把企业卷入一个资金漩涡。
截至7月24日,地产板块共有四家上市公司向机构投资者和境内自然人进行了再融资,总融资金额达到156.53亿元。其中融资金额的是保利地产,融资金额达到80亿元。
■专家解读
上市是房企必然选择
杨红旭认为,房企近期扎堆上市的原因有四:一是IPO放行,去年IPO暂停以来,积压了很多企业,如今重启势必会造成扎堆现象;二是楼市持续向好,此时上市能卖个好价钱,圈钱较多;三是股市走牛,容易获得投资者追捧;四是只有上市,才真正能实现企业升级。杨红旭解释说,因为上市既能带来巨量资金,又能迫使企业完善公司治理,所以能否上市成为能否成为真正优质大企地产商的分水岭。
重庆金科集团副总裁李战洪认为,经过去年的大调整后,房地产市场资源集中度开始提高,这就意味着中小开发商的发展空间越来越小,房地产企业必须向规模化发展。这样的背景下,如果还依靠贷款、抵押等筹款方式来筹集资金已经无法适应市场需求,因此,上市就成为越来越多的房地产企业的必然选择。
李战洪所说的市场资源主要代表就是土地。今年5月份以来,北京、上海、深圳等地地王再现,成交总价和单价都纷纷创下历史新高,这对房地产企业的资金实力要求越来越高,因此,拿下优质地王的企业不是资金雄厚的国企,就是融资方便的上市公司。企业要发展就必须拿地,而且要成规模地拿,这对资金的“渴求”是毋庸置疑的。上市,无疑是的“解渴”渠道之一。
因此,杨红旭认为“不管地价高否,只要能上市,一般企业都会上的”,因为未来房地产行业必然会形成以上市公司为主导的局面。
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