[摘要] 近日，证监会公布在审IPO企业名单，大连万达商业地产、富力地产，首创置业三家房地产企业赫然在列，引发市场对于开闸房企上市融资的揣测。当前房企资金链条面临极度紧绷的现实，尽管相关传言被证监会否认，但有关房地产宏观调控政策出现“预调微调”的讨论仍然不绝于耳。
近日，证监会公布在审IPO企业名单，大连万达[简介动态]商业地产、富力地产[简介 动态]、首创置业[简介 动态]三家房地产企业赫然在列，引发市场对于开闸房企上市融资的揣测。当前房企资金链条面临极度紧绷的现实，尽管相关传言被证监会否认，但有关房地产宏观调控政策出现“预调微调”的讨论仍然不绝于耳。
去年年底，央行就发出“2012年货币政策将适时预调微调”的信号。业内人士预计，二季度后，资金“水笼头”可能松动。随着货币供应条件改善，房贷的紧张程度有所缓和，首套房贷款利率和首付比例将有所下降，龙年楼市或将成为“预调微调”的意外受益者。
澄清：房企融资未开闸 引发市场涟漪
2月1日，证监会在其网站公布的首次公开发行股票申报企业基本信息情况表显示，万达商业地产公司和万达电影院线已向证监会提交上市申请，随即有人士推论证监会将开闸房企上市融资。
这份名单中，列队的房地产企业并不只有万达，还有已经在香港上市，寻求回A股许久的富力和首创。公开资料显示，大连万达商业地产的IPO申请早在2010年便已递交证监会。富力地产和首创置业的回归A股计划则筹谋多年，但一直未见下文。
资料显示，万达商业地产注册资本37.36亿元 ，2011年公司收入达953亿元，累计土地储备3530万平方米。富力地产和首创置业均为香港上市公司，此前一直酝酿回归A股。
据中国证券报报道，证监会相关人士称房地产企业融资没有重新开闸。这三家企业IPO申请都是在房地产调控措施出台前上报的，目前这些企业的IPO申请审核处于暂停状态。
2010年10月，证监会宣布，为坚决贯彻国务院及相关部门陆续出台的一系列规范土地出让、税收、信贷等产业、金融政策，证监会已暂缓受理房地产企业重组申请，对已受理的房地产企业重组申请征求国土资源部的意见。
证监会及时证伪，似乎仍不能完全打消人们对于当前房企融资可能开闸的种种猜测和议论。观点地产网的一篇报道中提到，一位央企背景的房企高层透露，大概2周之前，的确听说过证监会可能会针对一些特定的房企放松融资闸门。
《每日经济新闻》报道引述一投行人士的话称，中国证监会此次将3家房地产IPO申请企业名单公开，除了本身信息公开的程序需要之外，另一层含义可能意在为房企IPO融资政策微调作舆论试探。
北京中原地产市场研究部研究总监张大伟认为，3家房企皆具备A股上市资质。根据市场经济下平等竞争原则，3家房企冲刺A股的申请，通过概率较大，除非政府通过行政性指令硬性切断房企A股上市之路，但目前在各大文件中，并没有此明文规定。
危机：房企流动性不足 掀起融资大潮
不可否认，国内诸多房企正在承受资金链条紧绷的现实。始于去年第三季度的此轮房价下跌，使得房企销售业绩也呈下滑趋势。业内人士分析，在部分房企销售回笼资金不足的情况下，越来越多企业或会遭遇“流动性”危机。
进入2012年，随着偿付债务密集到期以及销售不畅，房企很容易出现流动性危机。对于大多数房地产企业而言，这显然是利空。中金公司一份针对房地产信托的分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。
而融资渠道的收窄，也使得资金状况雪上加霜。根据中指研究院公布的市场监测数据显示，在2011年，房企资金来源渠道进一步收窄。整体上而言，2011年房企总共获得8.3万亿元的资金，同比增长14.1%，但通过观察全年的资金来源不难发现，国内贷款、自筹资金等增速从去年第四季度开始已经出现下滑，尤其是个人按揭贷款，全年几乎都是负增长。初步判断，未来房企依然会面临融资难的窘境。
为了应对上半年企业的流动性危机，2012年初房企纷纷宣布相关资金计划，掀起了融资大潮。
1月9日，瑞安房地产公告称，全资附属公司拟向亚洲的机构投资者进行票据国际发售，为集团的扩充及增长计划补充资金。名流置业1月12日公告，其子公司沈阳印象名流置业有限公司拟向公司第二大股东北京国财借款4亿元，期限为12个月，借款年利率为6.56%。2月6日，评级机构标普披露，中海近期正在进行一项债券融资行动。
而wind数据显示，今年1月以来共有8家上市房企的股东9次质押其持有的全部或部分股份，合计质押5.8亿股，去年上市房企股东所质押的股份达到165.87亿股。此外，北京中原市场研究部的统计数据显示，2011年全年，房地产行业规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿，同比2010年，分别上涨47.6%、185.5%。
政策：信贷预调微调 楼市意外受益
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，中央的思想已经非常明确，房地产调控是不会动摇的。信贷政策不是以房地产政策为出发点来调整的，但由于房地产行业是资金密集性行业，信贷放松将使个人信贷额度得到宽松，资金也会通过各种渠道部分流入开发环节，所以信贷放松对房地产是有限利好。
1月最后一天召开的国务院第六次全体会议上，房地产行业调控已从“坚定不移”变成“巩固成果”，重点突出“抑制投资投机需求”。业内人士分析，或许未来政策微调的空间主要在扶持自住需求方面。而“京沪津汉”等提高普通住房标准、广州研究差别化限购等则是这一趋势判断的先兆。
与此同时，2012年初多地首套房信贷利率也悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。
有业内人士分析指出，2012年上半年也将是许多房企流动性难题下的生死考验，下半年资金“水笼头”可能松动，随着货币供应条件改善，房贷的紧张程度有所缓和，首套房贷款利率和首付比例将有所下降，龙年楼市或将成为“预调微调”的意外受益者。(胡可璐)
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