[摘要] 在"中国10大超级豪宅"排行榜中，广州"大一山庄"从2009~2011年连续三年名列该榜第一名。尽管头顶"第一豪宅"的光环，但大一山庄的销售情况却让人大跌眼镜。
在"中国10大超级豪宅"排行榜中，广州"大一山庄"从2009~2011年连续三年名列该榜名。尽管头顶"豪宅"的光环，但大一山庄的销售情况却让人大跌眼镜。《每日经济新闻》记者从广州阳光家缘网站上查询到的信息显示，广州大一山庄的销售记录仍然为"0"。尽管如此，不久前这一项目还申请修改规划，别墅的数量从原来的80套增加到95套。面对眼前低迷的市场，大一山庄似乎并不着急。消息显示，大一山庄并没有降价的打算，楼市调控似乎并未对其产生影响。
七年投资为零？
至今，距离该项目拿地已有近七年的时间，尽管具体开盘时间不详，但有业内人士透露，该项目大约已从2011年下半年开始销售。
广州阳光家缘网站的网签数据显示，截至目前，大一山庄已拿到预售证的59套别墅中，尚未有1栋录得销售记录。不过，大一山庄销售人员表示，目前已经有成交，但尚未录入网签数据。
上述销售人员透露，该项目目前以套数为单位进行销售，价格约8000万~9000万元/套，若以8500万元/套，共95套的体量计算，该项目的总销售收入则可达到80.75亿元，是8.6亿元总投资的近十倍。
此前，上述项目高达60000元/平方米的均价曾引来外界的广泛质疑，但该项目投资方的一位负责人曾公开宣称，大一山庄期待的是"懂得欣赏的知音人"。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞指出，大一山庄的市场定位是希望在广州或者广东地区树立别墅区的概念，在其营销概念中，价格是非常重要的市场定位手段，所以其销售价格不会存在大幅波动。
此外，该项目的楼面地价仅为3300元/平方米，若以该区域目前的平均地价计算，地价已经涨了5倍，仅就土地增值一项来计算，这一项目就可获得20亿元的。
"与普通住宅不同，别墅项目体量不是很大，开发商追求的主要还是利益化。"高力国际董事陈厚桥向《每日经济新闻》记者表示。
通过修改规划增加别墅数量也是"追求利益化"的手段之一。广州市规划局网站信息显示，大一山庄的规划修改申请已于今年1月份获批，该项目的计算容积率建筑面积变为113569平方米，容积率下降到0.75，而别墅的数量也随之由原来的80套增加至95套。按照8500万元/套的均价计算，规划修改后，大一山庄可增加12.75亿元销售收入。
早在2008年，大一山庄的原规划就被申请修改，别墅数量增加了9套。
尽管开发商一再增加销售套数以期获得更大，但销售低迷却一直没有改观。陈厚桥对此指出，不同定位的产品需要不同的营销手段，"卖别墅就好比卖古董，需要一件一件慢慢卖，才能体现它的价值"。
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