[摘要] 农历新年之后，新一年楼市的大幕才算正式开启。作为全国省会城市中首位度较高，同时房价又处于洼地价值的这样一个较为特殊的市场，贵阳楼市新一年的发展走势无疑牵动着很多人的心。
（来源：贵阳楼市网 ）农历新年之后，新一年楼市的大幕才算正式开启。作为省会城市中首位度较高，同时房价又处于洼地价值的这样一个较为特殊的市场，贵阳楼市新一年的发展走势无疑牵动着很多人的心。
2012年年末，继温州、鄂尔多斯之后，贵阳房地产市场崩盘论甚嚣尘上，然而2013年过去了，贵阳楼市平稳过渡，成交价格与上一年基本持平，成交量亦未出现大幅度下滑。迈入2014年，贵阳楼市的供需结构可能因哪些因素的影响而产生变化?置业群体广泛关注的房价将出现怎样的走势?政策面的影响会使市场出现怎样的新变化?新一年的热点版面又最有可能在哪个区域出现?……“楼视界”马年开年首期，记者探访行业专家及业内人士，对贵阳楼市新一年风向进行预测解读。
供需：市场整体呈现均衡发展态势
2013年，大部分城市房地产市场，尤其是一线城市，呈现出量价齐涨的“飘红”态势，在这一背景下，贵阳楼市全年整体成交量呈现平稳。
据筑房网统计数据显示，去年全年贵阳楼市全年成交商品住宅88000套，成交量同比下降约6%，均价4800元/平方米，同比基本持平。进入2014年，业内人士认为，受个别强势楼盘销售进入尾声的影响，市场总成交量可能比2013年有所下降，但与此同时市场整体会呈现更加均衡的发展态势。
纵观2013年的市场，贵阳楼市的主体销量依然集中在中心区版块，这一版块的全年成交量占据全市商品住宅销量的七成左右份额，其中仅花果园和未来方舟两个楼盘的成交量就占据了全市商品住宅销量的半数以上，而这一现象的出现无疑与楼盘规模和产品定位有着直接联系。
经过了几年的销售高峰期，2014年花果园逐渐进入销售尾期，从今年首月的成交情况来看，花果园成交量环比下降约三成，市场整体成交量的降幅与之持平，花果园对市场的整体影响由此可见一斑。
不过，业内人士认为随着城市的发展，一些新的市场机会将会带来市场份额的增加。中铁置业贵州公司副总经理王成平认为，今年的市场将会在去年市场的基础之上逐渐趋于良性发展，市场的供给和需求之间将会在心理预期、货币政策、人民币汇率、推盘节奏、供地量等情况下逐渐演变，总体表现将是稳中求进。对于新的市场需求，王成平认为并不会出现涌现现象，但养老地产、旅游地产等方面会逐渐呈现市场机会，相关产品地的市场份额会随之增加。
贵州房地产研究院副院长、贵州财经大学教授夏刚则表示，城镇化率的提高、人均居住条件的改善、产业发展所带来的高端技术人才的聚集，都会给市场带来新的机会。市场需求不会出现明显萎缩，市场需求依然会有相应的支持。但同时，2014年的楼市也并不乐观，市场本身的调节机制会发挥更大的作用，此前市场透支的需求和开发商手中的存量产品，都会影响到2014年的整体市场供需结构。
在谈及新一年各楼盘自身的供应计划时，不少开发商坦言，要想在2014年获得较理想的销售业绩，无疑要在产品和营销方面花更多的心思。
房价：大跌不可能 小涨有希望
2014年开年，关于房价走势的争论就一直没有停歇过，地产大鄂任志强给出的答案是房价或将暴涨。而著名经济学者谢国忠则断言，2014年房价会下跌50%……实际上，无论是暴涨还是暴跌，还应该根据不同区域自身实际情况作出理性判断。
大川白金城销售总监李峰认为，房价的走势最终由供需双方决定。目前，贵阳房地产市场的供货量保持稳定增长，所以整体房价不会有太大变化。当然，根据楼盘品质的不同，价格会有差异。
除了市场本身的供需结构，政策也被不少开发商视为左右房价的重要因素。
王成平认为，从贵阳市今年年初实施的房地产市场调控新政来看，政策有促进未来贵阳房地产市场价格稳步良性发展的趋势。加上国家层面的货币政策、汇率市场的走势、城市价值的提升等等因素，对于房价当前仍处于省会城市洼地水平的贵阳而言，依然存在较强的市场支撑因素。因此本地房价在2014年出现大涨大跌的可能性均可排除。当然，房价的“稳”字当前，对于购房者而言是较佳的购房时机。
“房价的走势具有很强的区域性。不排除部分楼盘受存量压力的影响会出现价格下调。但是整体而言，受本地楼市调控政策对土地供应、新开工面积等因素的影响，加上改善性住房产品品质的提升，房价整体还是以上行趋势为主。预计2014年贵阳整体房价会出现5%左右的小幅上涨。”夏刚表示。
版块：热点区域由面向点发展
2013年，随着白云区大川白金城、俊发城等上规模新项目的入市，贵阳楼市基本形成了以老城区、观山湖新区及白云区三足鼎立的发展态势。尤其是老城区，过去两三年时间，花果园一直在贵阳楼市占据举足轻重的位置，这也使得一度因土地稀缺而陷入低弥的老城区市场重新迈入贵阳房地产市场的领军行列。步入2014年，行业人士对于版块热点的预测解读则由面到点，更加细致而清晰，与此同时在多个地产名企入驻的背景之下，观山湖新区的市场被进一步看好。
李峰认为，随着花果园的收尾，新项目的面世，2014年本地市场的热点将会集中在渔安安井 、白金片区、三马片区以及云潭北路片区。李峰进一步分析说，支撑这一市场判断的基本因素主要是因为老城区未来方舟、白云区大川白金城已经面世的规模化开发效应日渐凸显，而三马片区则会因九州地产上规模项目十里锦城的面市而形成新热点。至于云潭北路片区主要集中了中铁、万达、华润、中航、万科等品牌开发商，基本形成了品牌房企扎堆进入的格局。随着项目的入市和持续推盘，这一区域的群雄逐鹿格局将在2014年全面上演。
中渝置地策划总监杨光则认为，2014年观山湖区作为贵阳楼市热点区域的地位将有更多新的内涵支撑。首先，观山湖区经过10余年的开发投资积累，目前知名企业和上规模楼盘分布均衡，市场整体处于一个快速发展期。随着国际金融中心建设的实际性进展、轨道交通建设的加速、高铁时代的全面来临、基础配套设施的进一步升级完善，观山湖区势必吸引国内更多的实力房企和更广泛的置业群体安居置业。
除了老城区、观山湖区这样的传统热点区域之外，单体楼盘对区域楼市的影响也越来越大，如去年花溪碧桂园这样的上规模项目，其带动区域楼市成交量的力量不容忽视。
政策：房产税落地可能性不大
今年贵阳首宗住宅类地块将于本月月底进行拍卖出让，据悉本次采取的是净地出让方式，成交价款含土地使用权出让金及土地供应补偿费。同时由于地处老城区，该地块在使用规划方面，被要求满足容积率不小于1.0，不大于3.0的规划要求，建筑高度也不得超过100米。虽然这宗拍卖地块规模不算太大，但是市场关注度却极高，原因在于该地块的出让方式，充分体现了今年年初正式落地实施的贵阳市系列房地产调控政策的主要内容。
由于此次出台的本地房地产调控政策力度和范围均强于以往，所以今年政策对市场的导向性作用在开发商们开来影响更大。
“我认为今年年初出台的新政突出了政府统筹、强化规划引领、规范土地供应、优化批建程序、提升服务水平等措施，从而进一步促进贵阳楼市的健康发展。性的政策将趋于平稳，从本届政府来看，更提倡市场调控。从贵阳的市场来看，市场的调剂功能基本具备，因此要考虑的可能是持续发展问题，出现强力调控政策的概率较小。”王成平表示。
李峰同样认为，到今年下半年，新的土地政策、规划政策所带来的市场影响会逐渐显现出来，最直接的市场表现可能是改善型产品的供应量会有所增加，直接带来市场产品品质的全面提升。“开发商竞相在品质上作文章，将对市场长远健康发展带来利好。”李峰认为。
除了本地政策的影响将逐步释放之外，对于置业群体关注的房产税落地问题，夏刚表示，今年国家政策方面还是以长效政策为主，包括目前行业内讨论较多的房产税问题。“房产税今年是否会落地，我认为在贵阳出现的可能性不大。”夏刚预测，目前新一届政策领导班子对于房地产调控的主基调是理顺政策与市场的关系，房地产市场化机制的形成需要一个过程，房产税落地需要的准备工作很多，作为这样一个影响巨大的政策，政府势必不会仓促上马。“因此，在短期内，楼市政策的调整仍以地方调整为主。”
商业地产：社区商铺价值或将凸显
2013年，贵阳房地产市场出现了新一轮的商业地产供应高峰，受当前投资渠道狭窄、住宅投资受限的影响，商业地产投资开始出现了量价齐升的火热行情。贵阳西南国际商贸城、花果园、国际金融中心、北大资源·梦想城、花溪碧桂园等项目的商铺或写字楼均出现了供销两旺的局面。
对于2014年的商业地产市场，业内人士认为，城市轨道交通及高速铁路的建设肯定会对本地房地产市场尤其是商业地产市场带来利好，高铁时代的来临，对人流、物流、资金流、生活半径的影响将是深远的，对于具备轻轨资源的项目价值提升显著，同时今年在轻轨沿线的一些楼盘也值得业内和广大准备置业群体的高度关注。
在商业地产投资方向上，贵阳思源地产总经理彭方认为，未来优质的社区商业潜力将充分显现出来。彭方表示，虽然社区商业体量不大，但是由于能够为社区居民带来不或或缺的基础生活配套服务，所以潜力巨大，而且租金相对稳定，较少出现大型商业地产项目或写字楼项目那样投资回报大幅涨跌的情况，因此对于以资产保值增值为目的的中小投资者而言，具备更强的投资属性。
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