[摘要] 曾经让人震撼的高价地王如今变成荒地，号称要建成地标性建筑的“花园洋房”却因开发商“跑路”变成烂尾楼，虽然降价却不敢大胆说出口……
“地王”变荒地洋房成“烂尾”——房产调控下楼市“怪现象”
曾经让人震撼的高价地王如今变成荒地，号称要建成地标性建筑的“花园洋房”却因开发商“跑路”变成烂尾楼，虽然降价却不敢大胆说出口……临近岁末，伴随着“限购令”“限价令”等楼市调控政策的继续推进，一些楼市“怪现象”开始出现。专家认为，这些怪现象背后反映出楼市调控正逐渐进入深水区，而随着调控的深入进行，还将有更多楼盘的“高价坚冰”被撬动。
土地：“地王”风光不再
１２日，记者来到位于山东济南市山师北街８号院。透过两扇紧锁的大门往里看去，地上落满枯叶，一栋没人居住的三层楼伫立在空荡荡的院内，整个大院显得荒凉而寂静，和院外商业街的喧嚣形成鲜明对比。
这里是济南国土部门２００９年１１月拍卖出让的一宗产权为７０年的居住用地，面积６８１５．７平方米。因临近山东师范大学和济南两所知名的中小学且处于成熟的商业圈中，这宗地在拍卖时引来２５家房地产企业９０多次举牌竞拍，最终被山东一家房地产企业以１．９２亿元拍下，由于土地单价较高，被誉为当时济南的“地王”。
如今，距离当初高价拿地已过去两年，山师北街８号院依然没有动工的迹象。在附近经营商店的王姓市民说：“这个地段位置太好了，如果早点建成肯定能吸引很多人来买。但现在估计即便建好也很难卖出个好价钱了。”
地处城市中心、交通便利、有成熟的商业圈，这几乎是２００７年至２０１０年一个城市产生地王的前提。但在“限购令”“限价令”“调整首付比例”等房产调控组合拳实施以来，不仅昔日“地王”风光不再，近期土地“流拍”现象也一再发生。北京中原地产市场研究部６日发布的数据显示，今年前１１个月，１３０个主要热点城市土地出让金收入为１．１８亿元，同比去年的１．７万亿元减少５２００亿元。
建设：偷工减料、延迟交工甚至“跑路”
２００７年以来，由于暴利诱惑，不少非房企业转入房地产行业，四处征战拿地建楼盘，其中不乏资金实力不足、缺乏诚信的中小房地产企业。如今，在一些城市出现因资金链断裂开发商“跑路”、业主被告知延迟交房和建成后与规划不符的现象。
近日，山东济南市两处在建楼盘“舜耕名筑”和“东城摩尔”突然停工，许多等待交房的业主到楼盘现场却找不到开发商和售楼处的工作人员。记者在“舜耕名筑”看到，这里的住宅外体基本完工，窗户已安装入户，但道路硬化和小区绿化还没开始，已看不到施工人员。而在“东城摩尔”，只有一些工人正在收拾设备和工具，小区建设已基本停止。
“舜耕名筑”是济南一个宣称要建成“地标性建筑花园洋房”项目。在这里购买了一套９８平方米住宅的方女士告诉记者，本来春节前就可以拿到这套房子的钥匙，但却在１１月下旬从朋友那里得知开发商已经跑了。记者从济南市公安局经侦部门证实，负责和参与“舜耕名筑”及“东城摩尔”项目的开发商已经外逃，公安部门已对此立案侦查。
由于后期建设资金不足，不少楼盘还存在延迟交房和建设中偷工减料的情况。济南市民于女士在济南南部购买了一套住宅，原本合同约定在２０１０年８月交房，但至今仍没有接到开发商的收房通知。更让她气愤的是，当初购房时规划楼前有一个喷泉，但现在却变成了一个花坛。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，２００７年以来不断有新的企业进入房地产行业，但有很多企业只看到了当时房地产的暴利，对可能的风险却没有充分的认识。“在资金紧缺和远低于预期时，一些开发商难以承受还贷和房价下滑的压力”。
山东师范大学房地产管理系主任程道平说，开发商“跑路”现象说明一些房地产企业正在对楼市失去信心，房价走势的不确定性和资金压力让房地产企业处在徘徊期。
销售：开发商降价不敢言“补差价”盛行
近期，“房闹”成为流行热词。许多开发商因为怕降价引发先期购房者的不满，不敢大张旗鼓地宣传，不少还以团购、内部优惠价等名义掩饰降价行为，销售人员对降价也“讳莫如深”。而一些实力较强的开发商，则干脆为降价“上保险”，承诺降价补差价。
济南天桥区的一家楼盘，近日把每平方米售价由原来的９０００多元下调至约７０００元，每平方米２０００元的降价幅度引来众多先期购房者的不满，一些业主还在小区门口拉起横幅指责开发商“无良”，要求补偿差价。
对于降价的行为，这家楼盘的负责人回应称，这是按照公司的统一安排，给公司员工的“福利”，并未对外全面大幅降价。但这位负责人也告诉记者，这种“内部员工”并不严格，“自己不买，可以推荐给亲朋好友”。
记者在调查中发现，虽然不少楼盘已经降价，但几乎没有开发商在宣传中使用“直降”“降价”“低价”这样的字眼，销售人员也只会以“位置不一样”“楼层不一样”等来回避降价现象，涉及的价格内容都是通过售楼人员口述。
为打消购房者对降价损失的疑虑，一些开发商开始承诺降价补差价。近日，济南开发区一楼盘打出：“降价？我赔你！”“涨价你获益，降价我买单”等广告宣传，吸引了不少购房者的目光。
不仅是在济南，据了解，自１１月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今，短期内已从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等线城市。据中原地产统计，目前有２０多个城市，近４０个楼盘项目推出了降价补差价的承诺。
但一些业内人士认为，这种承诺有时并不可信，执行起来可能存在一些困难，由于每套楼房的性，开发商可能会以不同楼盘、不同楼层等理由来推责。“具体情况要看开发商的资金状况，如果有的企业本身资金就紧张，那么开发商想补差价，也只能是有心无力。”合富辉煌山东区域市场总监许传明说。
15日新鲜出炉的2011年度中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)显示，万科再度折桂，连续三年成为，今年与中海、恒大两家房地产企业位列前三甲。
土地储备当属恒大，截止2011年中报，其土储已经达到13539万平米，比去年11月大幅度提升87%，占据三十强总储备的18.9%；碧桂园维持亚军，超过5000万平米。2011年中报，前三十强中26家企业总土储备达到66627万平米，较2010年提升了4510万平米，平均为2562万平米/家，总储备仅提升7.26%，而去年同期提升达到12.45，说明在2011年开发企业拿地全线放缓。
相对于2010年，前三强1-11月的销售业绩达到2948.30亿元，去年同期是2072.55亿元，提升了42.25%，三家的销售业绩占据年度30强销售业绩的30.36%。本年度总资产排名前三的企业为万科、保利、恒大(万达未予公布)，三家企业的总资产达到5893.11亿元，比较去年同期前三强增长超过千亿元。(完)
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