[摘要] 万亿债务、万亿存货两座泰山压顶，偿债高峰今年将至，八成房企去年完不成销售任务，绿城危机或揭开楼市"潘多拉"之盒
万亿债务、万亿存货两座泰山压顶，偿债高峰今年将至，八成房企去年完不成销售任务，绿城危机或揭开楼市"潘多拉"之盒
羊城晚报记者赵燕华实习生刘闻妍
曾被誉为中国房地产一艘航母、运营规模在上市房企中位列前五的中国绿城如今摇摇欲坠。龙年新春过罢，备受"信托门"、"破产门"、"行贿门"困扰的绿城，在1月底又传出因资金链紧张， 拟再出售个项目再套现60 亿元。"绿城还能撑多久？ "这个问号，其实也是人们对眼下越来越窘困的房企生存之路的疑问，原因在于，高负债、高库存已令众多开发商腹背受敌。
统计显示，今年上市房企约有万亿元债务年中逐步到期， 而开发商总库存量达了历史高点的万亿平方米。在熊市购买动力不足之际降价抢跑，究竟能有多大收效？ 开发商们似乎又比较悲观。
负债高企：万亿债务泰山压顶
绿城"信托门"凸显了开发商的融资困境和资金链危机。求贷无门的房企，大多不得不如绿城， 走上通过信托融资的道路。
中金公司报告显示，2012 年开始，房地产行业将迎来集合类信托偿付高峰，今年预计房地产信托到期规模2234 亿元，总还款额约2500 亿元。其中三季度"集合类信托"融资将到期约1000 亿元，其他季度也在350 亿-500 亿元。
合富置业市场分析师龙斌认为，从统计局公布的数据看，2011 年房企自筹资金大幅度增长28%，在资金来源中占比超过四成。贷款和按揭可视为直接来自银行的资金， 两项合计占比四分之一略强，而过往至少要占三成以上， "这说明银行对房地产金融限制明显，房企借银行的钱很难，特别是中小房企"。
国泰君安报告指出，2012 年中国地产市场的资金需求将达10.84 万亿元， 而包括开发商自有资金、商品房销售、银行贷款以及信托贷款等途径， 房企只能筹集万亿元。这也就意味着，今年资金缺口将达1.35 万亿元。
库存急增：1.2万亿天量存货创历史高点
"2012 年走势，关键要把握三大要素：政策、资金、存货。"在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，持续增加的存货压力或会"狠压"房价。
上海易居发布的《10 大典型城市住宅存销比再创新高》报告显示，截至2011 年月底，北上广深等10 大典型城市，新建商品住宅库存总量高达5998 万平方米，比上年同期大增约40%。按过去6 个月的平均成交量， 这些存货需14.4 个月才能消化完，再创近几年新高。
不久前出炉的《2011年度广东房地产市场分析报告》也敲响了警钟：全省一年内待售商品房面积近千万平方米，占总待售面积34.89%，明显高于前5年水平。
世联数据显示，北京、上海、广州、武汉等主要城市库存已接近或超过了年的历史峰值。2011 年第三季度末，沪深两市145 家房企总库存量达了1.2 万亿的历史高点。
销售堪忧：85%房企去年任务未达标
广发证券1 月对23 家重点覆盖的股上市房企进行电话调查结果显示，尽管万科、保利等国内龙头房企2011 年整体销售不错，但依然有85%左右的被调查房企去年销售任务没有完成。
广发证券称，万科去年的销售目标完成率也只有93%。保利地产销售732 亿元，销售目标完成率为92%。在剔除不可比因素后，仅招商地产、中南建设和中华企业等三家企业完成销售任务。而金融街、滨江集团、世茂股份、中天城投、苏宁环球和格力地产等12 家开发商销售增速下降。
卖楼难，今年已注定是一个事实。但记者发现，开发商过冬良策其实不多。采访中，多数开发商坦言，没什么好办法，只能走一步看一步。不少房企以缓建或停工、裁员等方式暂时降低成本。
日前，万科公布2012 年首份月报，显示今年1 月实现销售119 万平方米，销售金额122 亿元， 环比分别上升98.5%和。不过，整个1 月份，万科仅新增幅位于广州黄埔城中村改造项目的土地储备。有证券分析师指出，新增容积率建筑面积39.4 万平方米，新增土地权益地价14.97 亿元， 大幅低于1 月份销售回款122 亿元。若以此作为拿地价格，较年月均26 亿元的权益拿地支出下降42.3％， 反映其在土地获取上的谨慎态度。
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