[摘要] 据了解，于2011年6月开盘的住总万科金域华府，日前约千套房源已全部售罄。“今年2月份以来，成交大幅提升，使项目比预期提前卖完。”该项目负责人表示。
据了解，于2011年6月开盘的住总万科金域华府，日前约千套房源已全部售罄。“今年2月份以来，成交大幅提升，使项目比预期提前卖完。”该项目负责人表示。
尽管始自2月的成交量回暖趋势仍在持续，但几乎北京所有一线开发商都不敢断言，楼市小阳春已经来到。对于“调控
楼市成交初现回暖
“我们还不敢就此认定，小阳春来了。”北京万科副总经理肖劲表示，在他的谨慎判断之前，包括金域华府、如园等北京万科住宅项目的销售速度较2011年底已经有明显提高，资金回笼态势良好。
此外，正在筹划香港上市的旭辉集团副董事长林伟也告诉记者，该公司目前在北京的在售项目销售速度从2月开始已经明显加快，比去年底有明显涨幅。与此同时，富力(富力又一城富力盛悦居)、首创置业(首创禧瑞都芭蕾雨·悦都)等在售项目的销售速度也有明显提升。
北京市住建委的统计数据显示，3月上旬（1-10日），北京新建住宅签约套数为1743套，环比上涨34.7%，二手房住宅签约为2911套，环比上涨138%。
北京万科位于上地东部地区的住宅项目住总万科金域华府足以验证这一判断。该项目从2月开始签约量明显上升。截至目前，一期将近1000套可售房源全部售罄，成为区域内房源套数和总货值的双料销冠。
抢空当加速推盘
“现在市场环境相对低迷，如果项目没卖完，可以不忙于推新品。但项目提前售罄，就必须提上议事日程了。”住总万科金域华府项目销售负责人向记者表示。
据了解，5月新一期金域华府·东将推入市场，而此时距金域华府售罄不到2个月。之所以迅速推出新品，利用市场供应的断档期是其中一个重要原因。“正是由于现在的市场预期尚不统一，很多开发商还在观望，很多楼盘供应也因此没有正常入市，但反过来，有一些企业也想利用这个时机推进销售，争取主动。”一位不愿具名的房地产经纪公司销售负责人告诉记者。
“拖一拖，看一看”即是这个市场空当期的形成来源。目前，北京楼市空当表现最为明显的是上地和旧宫两大区域。前者位于上地高新技术产业园区周边，市场需求较有保证；后者则是2011年以来北京土地出让最为红火的地区之一。
记者了解到，目前上地东区域已经批准预售的包括金域华府、首开美唐(楼盘资料业主论坛)、领秀慧谷(楼盘资料业主论坛)等项目。但除了金域华府有明确的后续房源销售计划之外，其他项目都表示短期内未有可售房源。
同样的情况也出现在顺义、亦庄等区域。有观点认为，当前同区域的楼盘供应量不大，如果能有比较大的把握率先在空当期开盘，销售压力会小一些，而且面临同区域楼盘分流客户的压力也就相对较小，在这样的情况下，确实能够占有相应的先机。
推新品提质换量
尽管空当期面对的销售压力较小，但也并不意味着“抢空当”就等同于先到先得。楼市尚不明朗的前提下，除去通行的以价换量之外，提质换量在一定程度上将决定了“抢空当”策略能否收到成效。
“顺势定价是我们一贯的策略，但与此同时，我们更注重通过楼盘品质的提升，在空当期内能够抢到更多的主动。”肖劲告诉记者，如果抢空当策略能够与楼盘本身及其周边配套的成熟度相配合，将能收到更好的效果。
正是遵循这一逻辑，金域华府·东推盘对产品进行了优化，同时精装标准也进行升级，还仔细配合周边市政、生活配套设施的进度，力图在新项目开盘时，这些品质方面的利好，能够对销售带来足够支撑。
“目前，京新高速已经通车，从五环路就可以进到上地区域，大幅节省了工作出行的时间，同时，7500平方米的永辉超市也已经进驻楼盘所在区域。在金域华府·东项目中，还将开发建设20万平方米的商业综合体，这些都能够增强新品的销售竞争力。”金域华府·东销售负责人表示。
本地新闻：
新闻：
沪上某上市房企副总裁称，现在开发商已能感觉到购房按揭贷款的审批、放款速度加快，但尚未感到开发贷明显放松。
进入3月，沪上楼市升温的迹象愈发明显。
网上房地产显示，截至昨日发稿，万科尚源已累计销售房源682套，累计合同均价为14012元/平方米。
薛建雄认为，开发商一次只推出几十套房源，将短期内积累到的少量有效客户迅速消化，其实是一种争抢客源的做法，“这样做可以避免有限的客源被其他楼盘或二手市场分流掉。”
“少量分批”推盘重现
在业内人士看来，大型房企少量分批推盘属无奈之举。
“近期某大型房企在沪多个项目，一次的推盘量都只有几十套房源，这与以往该房企一次推盘两三百套的做法大相径庭。”沪上某房企总经理称，这说明市场仍处于低迷状况，买卖双方的观望气氛仍然较浓，一次几十套的推盘量说明，一方面是开发商在试探市场，一方面也与开发商积累不到大量有效客户有关。
某大型房企华东区高管直言，在以前，这种刚需楼盘每次推几十套房源的方式，是无法想象的，“别墅、高总价楼盘倒有可能，刚需盘几十套都卖不掉，不具备推盘条件，何必推？”
该高管也认为，开发商采取小步快跑，分批推盘的方式，与客户量有限，推盘太多消化不了有关。
据搜房网截至3月1日的统计，上周末沪上确定入市的项目仅万科尚源头一个。
沪上某上市房企副总裁认为，进入3月个周末，上海只有这一个楼盘加推房源，可能跟目前市场存货积压较多有关，“很多楼盘之前推出来的房源，还有很多没卖掉，再推新房源只会无谓地推高库存。”
网上房地产显示，截至昨日发稿，沪上新建商品住宅的库存量约933万平方米，仍处近期高位。
“定价高没人买是白定”
虽然3月首周末的新增推盘量有限，但在多位受访开发商看来，3月沪上楼市的成交量仍会上升。
前述某上市房企副总裁预计，3月市场还是会比较微妙，多空双方仍在博弈，开发商会加大供应，成交量会比2月好，价格则受成交结构影响，会较2月略低。
“策略上，3月份开发商不敢轻举妄动，还是会维持平稳，‘少量多批’推盘是肯定的，不然风险很大。”上述房企副总裁介绍，3月其所在公司也会有楼盘加推房源，价格会和去年年底持平，“定价已经贴近市场了，今年的价格不会像去年那样再往下降了。”
不过，上述房企副总裁也提到，那些前期销售任务完成得很好、后期没有降价压力的楼盘，今年还是会选择降价，比如保利叶语。
旭辉集团总裁助理张伟峰同样认为，3月沪上刚需楼盘的销量会上来，价格还是会维持下行，“我觉得下行是正常的。”
该观点也得到了某大型房企华东区域高管的认同。
“3月沪上楼市的成交量会放大一点，价格会稍微下探一些。”该高管说，他们公司在浦东的一个新盘，预计会在4月开盘。选择此时推盘，纯属该项目的建设进度原因，“定价还是会贴近市场，定得高没人买也是白定。”
开发商：开发贷
预计一个月内松动
让开发商对3月楼市稍有期待的一个因素，是工农中建四大商业银行对于房地产信贷政策的表态。
前述沪上上市房企副总裁称，现在让开发企业有感觉的，是购房按揭贷款的审批、放款的速度加快了；开发贷方面则没有明显放松的感受，“因为一方面会议刚开，不可能立即产生效应；另一方面开发贷不比个人贷款，需要开发商在很长一段时间前，就把申请资料都报给银行，然后排队等候审批。”
在该房企副总裁看来，未来有反应是肯定的，预计开发贷会在一个月内有松动。
据新华社3月1日报道，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行日前在京召开座谈会，分析当前房地产市场形势，会议提出了首套房贷款利率要“在基准利率之内”合理定价，且要“积极支持资质良好的开发企业，进行有市场需求的普通商品住房建设”，会议还要求“改进房地产金融服务，提高贷款审批效率”。
“按照上述会议精神，加强对普通商品住宅建设的信贷支持应该是认项目，但操作过程中应该是认企业，这样可以降低风险。”上述房企副总裁称，该公司在上海有多个刚需项目，如果符合条件他们会去申请开发贷，“看上去融资成本比信托低很多，但有很多费用、有很多限制”。
开发商：“利好”有限
不过，在张伟峰看来，四大行日前的房地产信贷政策表态“利好”有限。
“今年以来银行放贷比较少，现在要求加速贷款审批程序也属正常。”张伟峰说，利率标准下调，对于买房人来讲，相当于房价继续下降，而开发贷其实不存在松不松的问题，所谓“去年难”，是原来以为能贷出来的最终没贷出，因为当时银行是没钱的。（编注：据路透中文网(微博)报道，3月份开始，各大银行对首套房贷款利率正悄然回归至基准利率，甚至有部分银行对优质客户推出了首套房贷款打9折的优惠。房贷审批速度亦在加快。工行一位零售部经理表示，去年由于银行信贷额度紧张，很多购房者的贷款需要5-10个月不等时间才能获批，但今年年初，银行对于这类申请的审批已提速。）
“这个消息对企业是个利好，但利好的程度到底有多大，因为会议刚决定，还有待观察。”张伟峰说。
上海宝华集团副总裁杨健介绍，目前首套房贷已经出现9折、8.5折的优惠折扣。而关于开发贷，杨健称，年初银行的信贷额度比较宽裕，资金流出后，多少会缓解一部分房企的需求。
不过，杨健也强调，就他个人感受来说，目前房企申请开发贷虽然比去年年底要好很多，但还是从紧、难贷，“审核要求还是蛮高的”。
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