[摘要] “预调微调”如何发力？二季度宏观政策会否出现适度放松？
自住性购房仍受支持 楼市有望趋于平稳
虽然一季度楼市成交整体不佳，但3月环比数据有回暖迹象，这让开发商对市场的担忧有所缓解。对于后市走势，市场分析人士仍有分歧。住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴认为，楼市难再现“大红大紫”局面，但政府对自住性购房需求仍持支持态度，相关信贷政策也好于去年，因此，二季度至今年年底，楼市整体走势会保持平稳。
成交出现回暖
中指研究院统计数据显示，一季度楼市成交整体不佳，但3月环比数据有回暖迹象。据统计，一季度北京楼市总成交同比下跌18.88%、环比上涨73.84%（3月份，下同）；上海同比下跌18.34%、环比上涨32.77%；天津同比下降50.87%、环比上涨109.26%；深圳同比下跌18.48%、环比上涨76.2%；杭州同比下跌42.82%、环比上涨179.1%；苏州同比上涨101.12%、环比上涨61.95%。
“4月份开盘量增加，开发商降价促销力度加大，房价还将进一步回落，加之首套房贷优惠利率有望进一步普及，楼市成交量会更好些。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从近期不断增长的客户咨询量和看房量来看，市场上依然存在大量的首次置业需求亟待释放。
但中原地产市场总监张大伟认为，目前楼市成交量的增长，仅是“以价换量”下的恢复性增长，根本不能称之为回暖。“楼市成交量的增长能否持续有待继续观察，4月份可能出现先高后低走势。”他说。
“就成交量来看，上海楼市回暖和北京楼市的回暖有差别，目前是不是可持续还很难说。”赵路兴指出，目前成交量的回暖，主要还是因为刚性需求入市造成的。
“楼市的成交量主要还不是保障房带动的，因为保障房还在大规模建设之中，尚未形成太多供应量。”赵路兴说。
赵路兴认为，虽然楼市再难“大红大紫”，但是政府对自住性购房需求仍持支持态度，相关信贷政策也好于去年，因此，今年楼市整体走势会呈现平稳。
他进一步分析指出，从两个方面来看楼市政策，非常清晰。其一，对投资需求是坚决不放开的；其二，对自住性需求政府还是支持的，其成交量肯定会好于去年。
投资增长无忧
记者注意到，目前开发商投资的热情非常低，直接体现在拿地量的大幅下降。可以说，一季度土地市场仍是“底价时代”，尽管3月有所上升，但总体溢价率仍处于近年低点。对此，赵路兴分析认为，虽然开发商拿地下降，但整个房地产的投资却有保证。
中指研究院一份统计报告显示，1-3月，300个城市土地平均溢价率2%，环比减少2个百分点，较去年同期减少19个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率3%，环比减少2个百分点，较去年同期减少21个百分点。
1-3月，300个城市成交楼面均价为788元/平方米，环比下跌20%，同比下跌22%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1119元/平方米，环比下跌12%，同比下跌12%。
业内人士指出，以上数据说明，房地产投资仍处于悲观情绪之下。国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群认为，受房地产市场调控的影响，预计房地产投资增速将有较大回落，由2011年的30%左右降低到15%左右。
“房地产投资不至于过差。”对此，赵路兴则持乐观看法。他认为，包括各类保障房安居工程、以及开发商前期拿到的土地也会开发，因此今年全年房地产投资下滑有限。
对此，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，2012年是一个特殊年份，既是换届年又是“十二五”第二年，各地发展经济的劲头很大。“所以2012年房地产还会保持相对稳定的发展态势，投资不会那么悲观，我判断增速在25%左右。”他说。
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