[摘要] 政府指导价仅仅是房产中介们面临的政策考题之一。从2005年开始，政府对房地产市场的调控逐渐发力，中介们要学习的东西也越来越多。
入行刚满一年的林嘉没想到，做一个房产中介，最麻烦的不是带客户看房时的费尽口舌，也不是卖房业绩不好随时面临走人，而是每年两次的内部考试。“所有跑业务的员工在这一个时段同时考试，地点就在门店的会议室和培训教室里，有严格的监考，而在考试的几个里，所有的门店一律停业。”林嘉说，他自己的卖房业绩已经算很好的了，平均一个月能卖一套，但去年年底参加考试没过，差点就走人了。
而整个中介公司的大区考核就更多了，每年三四次统一的业务考试，试卷的题量很大，三内要完成140-180道选择、判断、案例分析题。和林嘉原先想的不同，这些考试的内容并不是如何获取卖主的房源、如何向买房人推销房子，而是考你知不知道房地产的各种政策变化，懂不懂不同类型的房子税费如何理清、贷款利率怎么计算。“过去几年里，房地产领域跟土地、银行、税务相关的政策变了得有一二十回，一出新政策我们就得赶紧学习。”周滔是林嘉的店长，他说这几年房地产政策变化太多，他们公司的培训材料每年都要换，这两年是一年一换，2008年到2010年每季度至少都要修改一次。
修改的内容主要包括，综合地价款政策、个人所得税和营业税政策以及从去年开始每季度一调的政府指导价。“如果是我们搞错了，给客户造成损失，那是要全额赔偿的。”周滔说，以前就有过因为业务员的失误，中介自己把代理的房子买下来的情况。
所以在他看来，加强“学习”，尤其是对房地产政策的学习，是很有必要的。刚刚过去的4月1日，就是他们必须清晰知晓的一个政策变化时点，这一天，按照规定，政府要调整二手房交易的指导价了，这意味着，买房人以此为基础计算的综合地价款、契税、个人所得税都在发生着变化。
变了什么？
林嘉和周滔代理的是北京五环外的房源，虽然他们的感受并不明显，但至少从数据上看，从今年年初开始，这一带的二手房似乎卖不动了。
链家地产发布的检测数据显示，北京二手住宅市场呈现降温，从去年11月底以来是最为明显的，二手住宅市场交易已经开始滑坡。而据一些房产中介在北京的昌平、朝阳等区域内的粗略估计，房主的挂牌报价和实际成交价格都有不同程度的下滑，单套房的成交价格有下降10万-20万的，部分房源的房价下降幅度超过了10%。到了3月份，按照中原地产研究部的统计数据，上半月北京新建住宅、二手住宅的签约量创造了北京楼市近年来的值。
在这些价格下降的房源中，有一大半都是经济适用房。然而就在4月1日，对经适房影响颇大的政府指导价，却要开始按政府此前制定的步调，开始调高了。“政府指导价的变动对中介来说影响并不大，因为北京的二手房市场购买主要都是刚需，不管房价怎么变，只要不是太离谱，该买房的还得买。”周滔说，不过4月1号之后，有些房的政府指导价调了，有些没有调，具体怎么调整地税局并没有公布细节。
但对房地产买卖者来说，影响就大了。政府指导价是综合地价款、契税和个人所得税的计算基础。据周滔介绍，经适房的特点是住满五年才能交易，交易的时候需要把土地的钱补齐，因为土地是划拨的，如果要出售，国家要相应征收土地出让金，这叫做综合地价款，之后这个房子才是商品房，可以任意流通。
他说，这部分钱是由地税统一征收，在买房缴税的时候，地税局会根据房屋的注册信息征收。这部分钱按照成交价的10%征收，也就是一类经适房，而二类回迁房的土地出让金是3%。
现在北京五环外的经适房价在每平米2万左右，而政府指导价则在1.3万元左右。调整了指导价，意味着房屋实际总价也跟着水涨船高。
同时提高的还有二手房交易个人所得税，税率是1%到20%，但在周滔看来，以前并没有严格照此执行，到2013年4月才强制对商品房统一征收20%的差额交易税。“有些人的房子很老，70年代的房子的档案可能找不到了，比如单位分的公房可能才2万多一套买的，这种房查不到原值，就对成交价收1%的税。比如你2万多买的房子现在200万卖出去，政府就收40万的税。”周滔说。
实际上，2010年之前，周滔负责的片区，经适房的政府指导价只有每平米3000多元，但当年政府突然调高了政府指导价到9000元，甚至达到11500元，这让很多购房者感到不适应，也让房产中介一时手足无措。
“之前税交3万，现在得交10万了，肯定压力要大些。”周滔虽然理解指导价上调是跟随房价上涨的步调，但面对买房人，他只能不停地解释，比如原先房价四五千一平米的时候，指导价定2000多每平米是匹配的，当房子都卖到1万多，快2万了，指导价不变就不合适了，“房子都卖到300万了，只交2万块的税，确实比例失调”。
“考题”的变迁
政府指导价仅仅是房产中介们面临的政策考题之一。从2005年开始，政府对房地产市场的调控逐渐发力，中介们要学习的东西也越来越多。
2005年共出台了6项调控政策，3月是房贷优惠政策取消、房地产税改革深入、国八条出台。到了5月，七部委意见公布，同时新国八条(即国八条细则)发布。此后的10月，国税总局重申个人二手房买卖须缴纳个税。这一条条都直指二手房买卖者的痛处。“房地产政策的频繁变动给中介带来了不少麻烦，我们搞业务的就得不停地学习。我们公司每天中午1点到3点是固定的学习时间，每周五早晨还有晨会，学习的业务很大一部分就是税点、贷款利率和相关政策。”周滔说。
关于贷款利率和税点的调整，周滔坦言确实令人挠头。他说，2006年国家出了11项调控政策，其中涉及到贷款利率的有2条，涉及税点的则有3条。其中贷款利率整体上调了0.54个百分点，税费负担也加重了，国税总局出台二手房营业税政策，要求2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。紧接着7月，108号文件要求在范围内强制征收二手房转让个人所得税。
周滔在学习房地产政策培训时感到不解的是，2008年以金融危机为分水岭，打压的风向又突然变成了刺激，尤其在税点的调整上更是异常宽松。当年11月，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。到了2009年10月，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
但在他看来，北京的房地产市场，已经渐渐无法经受起这样的折腾。“2010年之后炒房的就很少了，我2012年入职之后，就没遇到过炒房的，买得起也不买了。北京的房屋需求已经慢慢回归到居住的刚需上。”周滔介绍到，北京的房产市场特殊之处在于，北京每年这么大的房屋交易量70%-80%来自换房需求，真正从外地来的购房者并不多。
这主要归因于2010年史上最严厉的宏观调控“国十条”，包括限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等措施，直接浇灭了北京房地产市场的火，二手房也未能幸免。及至2013年4月，商品房开始统一实施差额20%征税之后，二手房交易的成交量变化尤其明显。
“4月的成交量比正常月份少了60%，而3月的成交量是正常月份的4倍。”周滔说，当年他一个月都成交了好几套房，而正常情况下经纪人三个月能卖两套房就不错了，他觉得是政府的政策把当时正常买房的需求都提前了。
现在，行政调控正在成为过往，政府提得的是依靠市场来调节房价，但周滔还是觉得要让房价跟经济增长保持一致，避免出现很久不调控、一调就是大动作的事情，那时，很多买房和卖房的人，心理可能都承受不了。
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李明（化名）一大清早便走出了自己的中介门店，一身正装的他扛着一块写满房源信息的小黑板，骑着一辆破旧的电动车来到周边一个小区门口，将小黑板放在电动车前。
这名在上海市普陀区从事房产中介多年的经纪人每天都以这样的套路开始工作，只不过，这两天他又多了一项工作——悄悄修改挂牌价。
“你看我小黑板上写着的那套41平方米的一房，房东报价125万元，但是我写的是120万元。”李明告诉《财经日报》记者，房东报价有点虚高了，很多购房者根本不会考虑，所以他偷偷把价格调低。
远在1000多公里外的北京，这样的“暗地促销”策略已经变成现实。赵飞是朝阳区东三环一家大型房地产中介公司的经纪人，他昨天告诉本报记者，店里成交的第二套房子成交价比卖家报价降了几万元，这在去年同一时期是不可能出现的情况。
楼市冷暖，中介先知，李明和赵飞的经历折射出的是北上广等一线城市楼市的现状：交易量放缓、价格松动。
从三万元到四五千元
“主动出击这事，只有两种情况下会出现，要么生意特好，要么生意特差，现在的行情，显然属于后者。”李明对《财经日报》记者分析。
春节后，杭州楼盘降价等事件引发了关于房价“高处不胜寒”的担忧，虽然楼市“崩盘说”遭到了业内主流声音的反驳，但三四线城市承压去库存化、一二线城市价格开始松动已经成为不争的事实。
在李明看来，上海二手房行情是：成交量特别低迷，但是价格非常坚挺，不少房东还在尝试涨价。结果就是：有价无市。
昨天国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，上海二手住宅2月份环比涨幅仅为0.6%，广州为0.3%，北京则是零增长。
而根据德佑地产监测的数据，上海2月份的二手房成交量共计11612套，环比下跌18.91%，同比下跌20.41%，创下24个月来的新低；成交均价为19612元/平方米，同比上涨14.49%，但环比下跌4%。
“真的很郁闷。今年以来行情特别差，照理说3月份的行情应该不错，但今年和去年相比，简直是一个地下一个天上。”李明说。
去年的这个时候，正是各地房产中介的“蜜月期”，当年3月1日，被业内称为新“国五条”的细则出台，其中一条核心条款即是转让二手房征收20%个税，在地方落地政策出台之前的过户潮令不少中介的业绩“爆表”。
“去年行情好得简直让人高兴得睡不着觉，各个区交易大厅被挤得水泄不通的场景还历历在目。”李明说，“今年却根本就卖不动！”
万峰（化名）是广州一家房地产中介公司的经纪人，从事这一行业已经4年。他的工资单体现了“同比”的心酸。
万峰告诉《财经日报》记者，春节后自己的收入连着几个月都没有起色，每月都只拿到四五千元，去年每月能拿到六七千元。“新‘国五条’（出台）的那个月，我挣了3万多块，那是的时候了。”万峰说。而根据本报记者当时的采访，广州一名中介的月度提成达到了17万元。
根据广州市国土房管局公布的数据，上月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为3143宗，同比减少51.0%；当月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比1月减少11%。
满堂红房地产位于广州老城区东山口门店的店长李林生对本报记者表示，他所在片区由于新房源较少，同时也是区域，因此一直是热门区域，但该片区近三个月的价格一直处于平稳状态，目前销售量低于去年同期。
赵飞告诉本报记者，春节假期结束后，他所在的门店共成交了两套房子，成交价格保持了去年7月份左右的水平。
“现在一个月能成交一套就已经很不错了。”他说，最近的感觉是，二手房市场已经从卖方市场变成买方市场，买家有了一定的议价能力。
“去年这个时候，买家比卖家着急，一套房子几个人抢。现在这个时候，变成了卖家给中介打电话，问房子有没有人问。”赵飞说。
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